我委托一家中介公司代為購買一套二手房。在房屋產權過戶前，我被要求一次性交付中介費用，在中介代理費用的欄內，我發現了『中介公司代購買方交付土地出讓金』。我以前只聽說房地產開發商在辦理土地使用證時纔交納土地出讓金，購買二手房時還需交納土地出讓金嗎？

　　答：土地出讓金是土地使用者為原始取得有期限限制的國有土地使用權而向國有土地

所有者所支付的一定數額的費用，它是以出讓方式取得國有土地使用權所必須支付的費用。

　　出讓金是國有土地所有權的經濟體現，屬地租性質。當一個房地產開發商辦理了合法的立項開發手續後，必須辦理土地出讓手續。此時，國家按照土地總體規劃的要求，將一定面積的國有土地使用權有期限、有條件地轉讓土地使用者，並按規定收取土地出讓金和使用稅(費)。土地使用權的出讓主要有兩種方式：一是國家對已經取得土地使用權的城鎮土地使用者，按其使用土地的數量與等級，依法逐年收取土地使用稅。二是對新的用地者，通過市場調節，包括協議、招標和公開拍賣的形式，出讓一定期限的土地使用權，並一次性收取土地出讓金和土地使用費(稅)。對於商品房而言，房地產開發商以出讓方式取得土地使用權時，必須按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金後纔能進行房地產項目的開發，所以，開發商在銷售商品房時，會將相應面積的土地出讓金列入建房成本並按比例分攤給房屋購買人，也就是說，商品房購買者所付的房款中已包括了土地出讓金。由於根據現行法律規定，居住用地的國有土地使用權出讓的最高年限為70年，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用後的使用年限。由以上可以推知，房屋購買人通過購買而取得的產權是完全意義上的產權，即在合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後剩餘的年限內享有完全意義上的產權，此時，已取得房屋產權的房主在進行商品房再次交易時，無須交納土地出讓金。

　　所以二手房購買者在購房前，應委托中介機構或者律師查明，你所准備購買的房屋的土地使用權是以出讓方式取得的，還是以劃撥方式取得的。如果是以劃撥方式取得的，用地者無權處理，必須要報政府審批，由轉讓關系中的受讓方來辦理土地使用權出讓手續，並按規定交納土地使用權出讓金，實現土地使用權從無償到有償的變化。

　　在此特別提醒購房者，一些中介公司，特別是一些沒有資質的經營不規范的小公司，往往利用一些居民對房產交易政策不懂、對有關法律法規不熟的情況，從中非法牟利，購房者應注意這種現象，熟悉相關法律法規知識，並選擇那些正規的有信譽的中介公司去代理買賣房屋。(許要強)

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