簽署商品房預售契約前買家應注意的幾個問題隨著房地產市場的逐步發展、政府房屋土地管理部門對於房地產經營活動的宏觀控制和管理愈加規范，相關各項法律法規的配套也日臻完善，廣大購房者的法律意識也正在逐步提高。現在購買商品房的買家都知道在購房前應通過核驗開發商是否具備『五證』。從去年開始，更有相關法規要求開發商在售房時除須向買家提供『五證』外還須提供住宅質量保證書和房屋使用說明書。以上核驗程序是正確必要的，便為更進一步搞清楚施工項目及開發商的合法性，確保買家權益，除了核准『五證兩書』是否具備以外，我認為，買家還應注意仔細了解以下情況。 所購房產是否已設置抵押權或第三方權益？

　　開發商在進行商品房的開發過程中，往往出於融資的需要，以先取得的全部或部分國有土地使用權或正在建設中的工程作為抵押物向銀行申請貸款。根據我國《擔保法》的規定，未經抵押人同意，抵押人(一般為借款人)不得處置抵押物。因此，在抵押權尚未解除的情況下，開發商預售商品房前必須經享有抵押權的銀行的同意，且保證預售所得款項須先用於償還銀行貸款，銀行並須承諾在貸款逐步還清的同時逐步解除抵押，只有這樣，方能保證買家購買的房產上不存在第三方權利，買賣雙方纔能順利辦理產權過戶。

　　因此，在購房前買家核驗開發商出示的國有土地使用證時，須注意該證書上『有關他項權利證明』欄內是否注明有上述抵押情況，如發現開發商以土地使用權證和在建工程進行抵押的情況，買家應請開發商介紹清楚抵押權人(一般為貸款行為)是否同意預(銷)售抵押房產和同意逐步解除抵押，以及是否簽署了相關的承諾書；並在辦理產權過戶手續之前請開發商告知原設置的抵押是否已經解除。如果開發商是以部分土地使用權和部分在建工程進行抵押的，買家應注意核驗自己購買的房產是否屬於已抵押的部分。

　　目前存在的問題是：由於個別開發商未能按期償還銀行貸款，使銀行不願放棄其在開發項目上設置的抵押權，導致買家無法順利取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，已使買賣雙方產生不少爭議甚至訴訟。 開發商是否超面積銷售？

　　有的銷售許可證上注明可銷售范圍，如樓座、樓層、數量、總共多少平方米等。為什麼會這樣呢？這對買家購房有何影響？

　　內、外銷商品房預售(銷售)許可證上的准售建築面積是房屋土地管理部門綜合考慮開發商已支付的土地出讓金情況、房地產是否設置抵押等因素，對開發商可預( 銷)售多少房產的批准面積。開發商必須在該許可證批准的范圍內銷售其開發的商品房，超過許可證上批准銷售條件的，不能確保得到房屋土地管理部門的預售登記，買家權益也因而不能得到有效保障。

　　為有利房地產開發順利進行，推進工程建設的進展，使開發商先收到購房款可以用來繳納其餘未交的土地出讓金，有關管理部門在操作上采取了變通的辦法,即允許部分開發商先支付40%的土地出讓金，取得臨時的土地使用證，並在具備其他准許預售條件下允許開發商預售一定比例的商品房，剩餘商品房待開發商補齊餘下60%土地出讓金後方能准預預售。需說明的是，正式頒發的國有土地使用證上加蓋成都市人民政府房屋土地管理部門出讓土地使用證專用印鑒，而臨時國有土地使用證上不僅加蓋政府房屋土地管理部門的印鑒及政府房屋土地管理部門臨時土地使用證專用章。

　　這樣，銷售范圍與開發商所交土地出讓金就存在對應關系，在銷售許可證上便有相應的銷售范圍，如果同時開發商取得的國有土地使用是臨時的證書，那麼買家應在購房時了解所購房產是否包含在政府准予銷售的范圍內，關注內、外銷商品房預售許可證上的准售面積與開發商已售面積，開發商是否超面積銷售等問題。另外還應關注開發商是否及時向政府土地部門補齊餘下的土地出讓金，這關系到開發商是否可以順利取得所開發商品房的大產權證，並順利為所有購房人辦理產權過戶手續。

　　因此，買家在核驗開發商提供的預售(銷售)許可證時應請開發商詳細地介紹並認真比較許可證上批准銷售的建築面積與開發商實際銷售的建築面積，以確保自己購買的商品房在政府房屋土地管理部門批准的范圍內，確保所簽預售(買賣)契約能夠得到房屋土地管理部門的預售登記，從而使購房行為得到有效保障。

　　目前在這方面存在的問題是：由於個別發展商遲遲不補繳剩餘的土地出讓金，房屋土地管理部門無法為其辦理竣工工程的大房產證，該大房產證又是買家取得其房產證的前提條件，因此，許多買家面臨入住完工項目多年而不能取得房產證的窘境。 事物發展往往是一個矛盾被解決了，又出現新的矛盾。房地產市場亦如此。關於這個問題，有關部門已經意識到並正在進行探討和調研。在其被徹底解決以前，買家尚需采取措施提高自我保護能力。

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