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據政府有關部門統計,截止到1999年12月31日,北京市由物業管理公司管理的住宅面積已達40%,物業管理收費已和市民生活息息相關,由於有報紙搶先報道物業管理收費將下調40%,物價局和國土房管局就物業管理收費調整而組織的二十幾人的聽證會吸引了北京市二十多家新聞媒體蜂擁采訪。
物業管理收費40%的下調之說首先引起收費者--管理公司的反彈,雖然國土房管局出面進行了解釋,但他們仍然是坐立不安,作為交費者的業主和住戶則是暗暗自喜。
由於物業管理費關系到眾多北京市民的切身利益,筆者對此進行了深入探討,發現物業管理收費調整實際不是降而是漲!
保安費最高上漲了2.6倍
由於高檔住宅過去實行的是議價政策,和其對應的現在的一級收費沒有可比性,過去的甲類、乙類、一般住宅和目前的二級、三級、四級分類方法不盡相同,故筆者首先在不考慮服務標准的前提下將保潔、保安、綠化費做了一個比較。
196號文規定的保潔費按各區的標准執行,如果我們按當時市區收費最高的3元/月/戶,一般住宅標准每戶60建築平方米計算,原來保潔費收費標准為0.05元/月/建築平方米,加稅為0.05275元/月/建築平方米,現在二級標准比它上漲了1.46倍,三級標准比它上漲了90%,四級標准比它上漲了14%。
196號文規定的保安費為3元? 5元/月/戶,如果我們按一般住宅標准每戶60建築平方米,收費3元/月/戶,甲類住宅標准每戶100建築平方米,收費5元/月/戶計算,原來保安費收費標准為0.05元/月/建築平方米,加稅為0.05275元/月/建築平方米,現在二級標准比它上漲了2.6倍,三級標准比它上漲了2.22倍,四級標准比它上漲了1.09 倍。
196號文規定的綠化費收費標准是綠化面積30%以下的小區為0.55元/年/建築平方米,加稅為0.58元/年/建築平方米,折合0.04833元/月/建築平方米,綠化面積超過30%的可以上浮20%為0.05796元/月/建築平方米,現在的二級標准比原來上漲了73 %,三級標准比原來上漲了21%,四級標准比原來上漲了3%。
叫好不叫座
政府的為難之處
雖然新的物業管理收費原則符合市場的要求,也符合老百姓利益,但是傳統消費習慣使得人們對現有的物業管理收費尚難以接受,政府為了處理這個難題,將過去物業管理收費中的大、中修費和自用部位的維修費剝離出去,以期達到老百姓每月的物業管理費支出新、舊變化不大。
對於剝離自用部位維修費的做法無可厚非,但對剝離大、中修費的做法筆者感到不妥,隱患太大。按196號文計算的大、中修費和折舊費用,目前房價在8000元/建築平方米的一次性維修基金只是不到10年的收費,當這筆費用用完後如何解決房屋、電梯、水泵的大、中修和更新問題?如何按政府要求沿街建築5年進行一次粉刷?沒有一次性交納維修基金的住宅這個問題將會更加突出。
緩解物業管理收費
快速增長的建議
面對社會發展的實際需求和居民觀念上的衝突,本人建議政府在制定新的物業管理收費時應做如下考慮:
1.我國政府過去長期對居民的居住管理實行價格補貼政策,政府對這個政策應該逐漸取消而不應一下取消。目前,北京市財力的增長速度達到了每年20%,建議政府是否可以考慮用建房、售房和向企業、個人征收的城市建設附加費來承擔物業管理收費中的全部或部分綠化費、垃圾清運費、垃圾處理費及水費中的排污費,緩解人民的負擔。
2.目前物業管理收費中稅收佔55%,建議政府可否對物業管理收費采取減、免稅政策,對外牆粉刷等支持政府工作的支出采取免稅政策。
3.佔用居民共用地方的機動車和非機動車停車收費、廣告收費、通訊天線佔地收費除了支付必要的相關費用外,應全部用於補貼物業管理費用。
4.北京市政府21號令要求物業管理公司開展多種經營和服務的收入應主要用於補充居住小區的物業管理費用,雖然這裡用了"主要"二字,但由於沒有比例,根本無法檢查,建議政府規定具體比例,並制定具體的監督、檢查辦法。
5.對經濟適用房和居民有能力自管的居住小區鼓勵居民進行自管,減少居民承擔物業公司利潤部分的費用,由於篇幅關系,對此問題筆者將另文詳述。
建議新收費辦法
應該明確的問題
除了上面提到的維修基金問題,筆者認為新的收費辦法尚有以下問題需要明確:
1.新的收費辦法,保安、保潔、管理是按服務分級,綠化按綠化覆蓋率分級,共用部位共用設施設備運行維修是按設備配備多少分級,辦法中應明確五項內容可混合選擇,不然容易出現一級服務、三級設備如何分級的爭鬧。
2.共用部位共用設施設備運行維修收費應單純按設備配備多少分級,服務要求應該一樣,不然,管理公司有可能因配備少而降低對現有設備的保養標准。
3.新辦法規定,業主自入住之日起交納管理費,對房地產商未出售的房屋是否交納管理費沒有提及,國土房管局早先出臺的《房屋使用、管理、維修公約示范文本》規定了房地產商對未出售房屋應同樣交納管理費,體現了業主平等的原則,如果房地產商根據新辦法的漏洞拒絕交納未售出房屋的管理費,將出現一系列問題。比如:業主買了房,沒有辦入住手續,要不要交管理費?業主入住後,他們出差旅游時、房屋空置時要不要交管理費?在房地產商出售房屋比例很小時,除了設備運行費不同外,其他費用並沒有太多減少,管理公司如何維持正常支出?
4.管委會(業主委員會)的作用不容忽視,國土房管局文件中提及的管委會辦公費用和管委會委員津貼從哪筆費用中支出,標准是多少,應該在新的收費標准中加以明確。
5.新收費辦法體現的是管理公司自負盈虧,所以沒有像建設部的規定那樣要求管理公司定期公布賬目,但對於電梯等設備的運行費是否應該公布?采取多退少補的方法是否對雙方更加公平?
6.電梯檢驗費有單獨的文件規定收費標准,但這個文件是1989年勞動局發的,現在技術監督局根本不執行這個標准,是否應明確將電梯檢驗費納入電梯運行費中,不再單獨計算?
7.水泵費用的標准是二次供水設備的標准,對使用變頻泵直接供水的,過去文件只規定了參照二次供水設備標准執行,但在實際執行過程中,有的小區管理公司卻收了3倍費用。目前,為了避免二次污染,北京市推薦使用變頻泵直接供水,新的收費辦法應對此收費定出具體標准。
8.北京市除規定收取垃圾清運費外還規定了收取垃圾處理費,對於沒有北京市戶口的人在北京買房或長期居住,是按2元/月交納還是按3元/月交納應該進一步明確。
9.垃圾外運費、垃圾處理費是否應算代收代繳?對於管理公司外聘公司進行保安、保潔,綠化局負責綠化的物業,保安、保潔、綠化費用是否也應計入代收代繳,不然,就會出現重復納稅!另外,為了減輕居民負擔,是否應該允許實行這種外聘管理的小區,可以由管委會自行聘用保安、保潔、綠化隊伍。
10.既然將高檔公寓的管理收費納入新的收費辦法,應對高檔公寓普遍擁有的衛星天線維修費及網絡服務費規定收費標准或收費上限。
11.為了避免管理公司挪用維修基金或管理公司破產後無法追回維修基金,應該制定管委會監管管理公司使用維修基金的具體辦法,如:在銀行提取維修基金時必須由管委會和管理公司共同簽字蓋章。
12.為了保證大多數按時交納管理費居民的權益和管理公司的正常運作,新的收費辦法應將國土房管局制定的《房屋使用、管理、維修公約示范文本》中對逾期不交納管理費的處罰辦法在新的收費辦法中具體加以體現。 (劉宏誠)
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