案例：

　　天津市河東區的孫某與某房地產開發商簽署了商品房銷售合同，該合同除對房屋價格，付款方式等作出約定外，就交房時間約定為"除不可抗力因素外，開發商應最遲於1998年8月30日前交房，如逾期60日仍未交房，孫某有權利退房，並要求開發商支付違約金，賠償損失。"

　　事實上，到了1998年10月，開發商仍未能交房。孫某於是委托律師訴至人民法院，請求解除合同，並要求開發商退回房款並賠償損失。開發商辯稱，未能如期交屋是由於施工中曾遇到惡劣天氣且由於進口施工材料在海上運輸中發生火災，上述情況屬於不可抗力，不同意解除合同。

　　分析：

　　法律專家認為這是一起比較典型的商品房銷售糾紛案件，孫某與開發商爭議的焦點在於對"不可抗力"的理解和適用。要解決這個爭議，首先應該看看我國現行法律對"不可抗力"作出何種規定的：

　　我國《民法通則》第153條對"不可抗力"作出明確規定，即指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。依據該項規定，不可抗力表現為一種客觀情況，且該客觀情況的出現須同時具備不能預見、不能避免並不能克服三個條件。發生不可抗力事件後，因不可抗力影響合同繼續履行的，當事人免於承擔違約責任。

　　其次，再來看看開發商辯稱的理由是否構成"不可抗力"。在本案中，開發商首先稱逾期交房是因施工中多次遇到惡劣天氣，如五、六級狂風及大暴雨導致無法正常施工，延誤交房日期。天氣因素固然對施工進度有著非常重大的影響，但狂風及暴雨均為正常的天氣現象，並非不能預見。作為開發商在售房時，即應當依據該地區歷年氣象記錄，結合其他因素，合理預計工期，確保在其承諾的交房期之前能順利完工。因此，惡劣天氣並不構成不可抗力。

　　再者，有關原材料運輸之延誤，同樣不構成不可抗力。相對於開發商與材料供應商而言，貨物在海上運輸中遭遇火災，可以作為不可抗力，但此不可抗力事件影響的主體僅為開發商與供應商，其范圍僅局限於海上貨物運輸法律關系中，與孫某同開發商之間的商品房銷售無任何法律關系。綜合以上的分析，可以說開發商提供的不可抗力的理由是不能成立的，而孫某的申訴應該得到法院的支持。

　　另外，專家還提醒購房者需要注意是由於房地產開發過程環節多，周期長，開發商在確定交房日期時，必須綜合考慮各種因素，作出決策。現行房地產交易，開發商通常將以下情況列為不可抗力，並訂立免責條款：

　　1、施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；

　　2、契約簽署後，由於政府頒布新法規或修改原法規而影響按期交屋的；

　　3、市政配套的批准與安裝的延誤。

　　但事實上上述情況並不具備不可抗力的三個必備條件，即並非均為不能預見，不能避免且不能克服的客觀情況，如在合同中將此列入不可抗力條款項下，則因違反法律的明確規定，成為無效條款，開發商不能以不可抗力為由行使抗辯權，而必須承擔違約責任。