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走過了21世紀第一年的第一個春天,在業界同仁辛苦耕耘下,天津房地產市場繼續保持穩定增長的良好勢頭,無論是宏觀層面的最新數據(19億元的投資額、1069萬平方米的施工面積、148萬平方米的銷售面積),還是微觀具體項目的火熱發售(風荷新園、華苑久華裡等),都在證明我們賴以生存發展的這架機器運轉正常,並已安然度過磨合期,朝著更加健康的方向穩步前進。
在經歷了2000年的市場銷售高峰後,今年房地產業整體上進入調整期,各項指標的增長速度和比例關系趨向合理,行業結構不斷優化。通過對政府主管部門發布資料進行研究,在各種積極的數據後面,我們發現了我們認為很重要的三方面問題,在這裡寫出來,希望提起業內人士的廣泛關注。
新開項目增多,產品空置有所增長
據統計,今年一季度累計新開工面積為127萬平方米,較去年同期增加26萬平方米,增長26%,而竣工127萬平方米,較去年增加67萬平方米。說明在2000年市場異常景氣的影響下,更多的開發商對市場持樂觀態度,一些處於觀望階段的項目開始大舉入市。這一點從投資上也能反映出來,一季度房地產投資額為19億元,較去年同期增加2.4億元,投資房地產業的信心指數明顯上昇。
但是,在投資額和新開工面積大幅提高的同時,空置面積也隨之水漲船高,這或許會成為威脅市場健康發展的隱患。根據政府主管部門公布的資料,截止3月底,全市住宅空置面積385萬平方米,較去年同期增長85萬平方米,這不但提醒政府管理部門需要拿出更為有力的措施以消化空置,也告誡廣大開發商,要看到市場存在的潛在風險,買方市場的現狀急需提高產品的個性化水准和品質差異性程度,避免自己的住宅產品成為新的空置。
改善型需求漸成主流,中高檔住宅銷售呈增長趨勢
通過對銷售結構的分析,發現一些不同以往的現象。一季度商品房銷售面積為148萬平方米,比去年同期增加1萬平方米,增長0.2%;但從銷售額上看,銷售額為35.9億元,卻較去年同期增加1億元,增幅達2%,面積增長的幅度遠低於額度的增長,說明成交商品房的價值量比往年有所提高。此外,從銷售套數上看,一季度商品房成交15000餘套,比去年同期減少538套,也佐證了上面的結論。
資料顯示,單套戶型在100平方米以上的成交套數比去年同期增長17.4%,其中120平方米以上的成交套數增長達30.8%;從平均價格上看,每平方米3000元以上的商品房銷售比去年同期增長27%。尤其以每平方米3500-4000元之間的商品房增長幅度為最大。以上數據表明,在宏觀經濟環境趨好的背景下,人們的收入水平持續增長,消費預期由悲觀走向樂觀,以小戶型、低單價為標志的安置型需求逐漸讓位於改善型需求,而且市場消費主流正由中低檔住宅向中高端轉移,這意味著一直以來相對低迷的高檔物業市場將得以解凍,投資中高檔物業正當其時。
存量住宅交易有所上昇,二手房市場趨熱日益顯象
業界非常關注的存量房交易(二手房)在一季度有所上昇,尤為突出的是,私產房成交26萬平方米,交易額3億元,較去年同期增長56%和22%。住宅三級市場的活躍直接促成了二級市場的空前繁榮,二、三級市場的聯動效應逐步顯示出來,增強了住宅市場的有效需求。
還有一個值得關注的特點是,一季度存量住宅市場上首次出現私產房交易數量大於公房置換數量的局面,房改房再上市和商品房再上市佔私產房交易比重達到66%。這表明,存量房交易的政策氛圍基本形成,為投資型置業創造了合理的退出機制,有了一個安全的『出口』,而舊房市場交易數量的上昇勢必拉動新房市場持續上揚,此為其一。
其二,公房置換數量的萎縮意味著更多的公共房屋產權僅有化,隨著越來越普遍的公產房產權性質的變更,住宅僅有將成為房屋權屬形式的主流,無疑將帶動購房者投資置業的積極性和主動性。
其三,此格局還提醒開發商,存量市場得以增長的肥沃土壤已經具備,私房交易正在悄然啟動,此時進入二手房市場是比較合適的時機,可為房地產企業的斷續發展開闢新的利潤點。以順馳為代表的房地產企業,已通過網絡與傳統二手房業務的對接而先行一步,意識到這個問題的企業需要加快腳步,迎頭趕上。(劉勝元)
2001年5月10日 北方網
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