2001年3月17日，由《每日新報》主辦、盛世經濟論壇協辦，國內著 名房地產策劃專家曾憲斌主講『天津房地產的困惑與出路』報告會引起業內人士共鳴。這次報告會主要研討了天津房地產業的現狀、最新動態、發展趨勢以及房地產品牌策劃和營銷推廣。

　　曾憲斌，廣東南雄人，曾任廣東《商匯報》總編輯、廣東《房地產時報》執行總編，現為萃辰企業管理顧問公司董事、首席顧問。他曾成功策劃了20多個房地產項目，被譽為房地產業的『曾旋風』。

　　四大癥狀

　　曾憲斌說，從總體上看，天津房地產業的泡沫程度較低，地產價格比較實在，市場化程度高，但存在以下幾個主要問題：

　　1、多區域城市品牌，缺乏全國性的知名品牌。目前天津房地產商開發的商品房集中在中低檔，高檔商品房較少。天津有幾家區域品牌，如順馳、立達等，但這些品牌對外地影響極小。天津現有1500家房地產企業，幾十家大中型房地產企業的市場份額加起來超不過25％，而香港8家品牌房地產企業壟斷了市場的80％至90％的份額。天津房地產業有領導者，但尚缺乏市場的主導者。

　　2、房地產營銷推廣落後。無論是現場包裝還是媒體組合均很單調，總體上處於初級水平。在營銷上功利性太強，追求短期利益。在南方一些城市，開發商為了吸引購房者，常常為看房者免費供車、供餐。盡管顧客並不一定因此就選中他們的房子，但無形中擴大了開發商的影響。

　　3、產品定位模糊。不僅許多中低檔住宅設計單調、缺乏創新，即使一些高檔住宅也未能從戶型設計上滿足現代人的生活需求。天津一些高檔住宅小區內的道路四通八達，缺乏動靜分離、住宅私密性、安全性和業主的『領地』感。高中檔住宅區在定位上不明顯，不能滿足不同消費者和潛在消費者群體的需求。

　　4、開發商『近視』的多。只注重在看得見的地方投資，如建築的施工；不注重在看不見的地方投資，如工程的規劃設計，細節中所體現出來的人性關懷。在南方城市，樓盤的規劃設計佔到其總投資的3％至5％，天津的比率僅為千分之幾。這種重視短期效益所建造的房屋會很快被房市淘汰。

　　三大走向

　　1、房地產業兼並重組迫在眉睫。建議中小型企業和一些大的房地產開發商合作，實行優勢互補，做大市場，做大品牌。建議成立行業聯合會，加強自律和市場規范。

　　2、物業管理要走向市場化。天津目前由於物業收費較低，導致一些物業公司不願多投入，從而形成惡性循環。要由開發商管物業轉變為業主自主管物業，業主是房子的主人，他理應成為管理者。建立業主委員會，由他們自己來選擇物業服務商。

　　3、變經營毛坯房為精品房。以前，開發商多經營千篇一律的簡單而非人性化的毛坯房，他們認為這樣方便居民裝修。實際上成熟的房地產市場都是提供裝修房，而且裝修與設計一體化進行。出售裝修房，也方便了消費者。只是別忘了，設計時要給購房者留下20％的發揮空間。

2001年3月27日 北方網