|
||||
一部熱播劇《歡樂頌》讓合租生活變得似乎很美好,而前不久住建部副部長陸克華對於上海『N+1』租房方式的認可,更是讓許多囊中羞澀的租房者看到了希望。
事實上,『N+1』已經存在多年,但並未取得合法身份,始終徘徊在與非法群租房糾纏不清的模糊地帶。
現實
『唯一的衛生間每天上演搶奪戰』
本科畢業後,老家河北的徐薇開始了『北漂』生活。作為一家私企的職場菜鳥,她不得不面對每月實際到手只有三千多元的骨感現實。『誰都想有個大大的陽臺,自己住得寬敞自在,可就我這點錢,哪怕不吃不喝,都未必夠一套一居室的租金。』徐薇翻了翻網上的租房信息,一間正規臥室動輒要上兩千的價格對她來說同樣太過奢侈。
幾番比較之下,她將自己的家安頓在蘇州街附近一棟老房子的隔斷間裡,『雖說原始格局是三居室,但整套房子建築面積還不足80平方米。』像許多建於上世紀八九十年代的老房子一樣,原有的客廳不僅昏暗無窗,面積也小得可憐。即便如此,精明的房東還是不捨得浪費,用石膏板在衛生間和主臥之間加上一面牆,輕松完成了這套房的『N+1』改造,而這間由客廳隔出來的6平方米左右小窩正是徐薇的棲身之所。
隔斷牆上,一扇開向室內過道的小暗窗讓她很是糾結,『打開就意味著隱私全無,關上又覺得太悶。』無奈之下,她只好買來一臺電風扇對著牆吹,『好歹能讓屋裡空氣流通些。』躺在狹小的單人床上,徐薇幾乎從未享受過片刻安寧。『薄薄一層石膏牆,根本不隔音,過道裡來來回回的走動聲、洗衣機轟隆隆的攪動聲,甚至隔壁屋用微信聊天的說話聲,都能聽得清清楚楚。』
一段時間相處下來,徐薇發現其他三間臥室還住著兩對情侶和一個單身姑娘,與五個室友合租,意味著唯一的衛生間每天上演搶奪戰,『洗澡、上廁所都免不了排隊,得在屋裡豎著耳朵聽動靜,晚去一步就要再等老半天。』盡管有著諸多不如意,但徐薇慶幸自己當初直接找到房東簽了合同,省去一筆中介費,而每月850元的租金也讓她得以攢下錢來貼補家用。
探訪
『價格並未因隔斷而打折扣』
在北京的租房市場中,『N+1』模式已經存在多年。除了像徐薇房東這樣自行改造的隔斷間以外,也不乏公司采取統一行動。
以某主打合租公寓的O2O平臺為例,僅在金隅匯星苑,可供出租的房源便多達130間,其中包括由客廳改成的『N+1』版臥室。記者以租房者身份聯系該平臺,由管家帶領進行了實地探訪。
在門上輸入密碼後,管家打開了一套剛裝修不久的新房。迎面四五平方米左右的餐廳裡,除了一張餐桌和四把椅子外,再無其他陳設。餐廳右側過道旁,原本的客廳被一面牆隔成12平方米的北向臥室,總面積不足90平方米的小三居也因此昇級為四居。從外觀來看,清一色的白牆倒是並不顯得突兀,包括床、書桌、椅子、衣櫃等在內的配套設施也一應俱全。
管家用手敲了敲隔斷牆,『這都是用實體磚改的,厚度跟其他房間沒什麼差別。』從價格來看,每月2290元的租金也比另外兩間原始格局中的9平方米次臥高出300元,並未因隔斷而打折扣。
『這個小區剛交房,我們從業主手上拿到的都是毛坯,依據標准化流程進行測量,由設計師給出圖紙和方案,安排施工隊執行。』據管家介紹,公司通常與業主簽訂五年的委托合同,收房價則按照30個月收回成本來計算,『你瞧這些家電,從灶具、冰箱、空調到洗衣機,都是全新海爾的,全套配下來就要兩三萬,再加上家具和軟硬裝費用,一套三居改四居下來得七萬,兩居改三居也要五萬。』
這筆錢由誰來出,直接關系到房租收益的分配方案。『如果我們自己出錢,那差價就歸公司,比如我們從業主那裡以7000元的價格拿房,改造後租到10000元,多出的3000元就是利潤。如果業主出錢,那我們就從實際總租金裡抽百分之十作為服務費。』
期待
『盡快出臺操作細則確保政策真正落地』
與上述O2O平臺類似,作為從2011年就開始試水『N+1』模式的先行者,『自如友家』相信自己的改造不同於那些擁擠混亂、肆意隔斷的群租房,但也始終未能擺脫被拆除的命運。
『我們在北京的所有出租房源有17萬到18萬間,其中通過「N+1」改造出的「1」就有2萬多間。』自如友家資產管理有限公司公關經理郭松濤表示,由於缺乏現成經驗,公司自行摸索出一系列內部標准,『「N+1」模式以房產證上登記的房間數為准,也就是說,一套兩居室改造後最多有三個臥室。在業主同意的情況下,對有自然窗戶、能通風且面積大於10平方米的客廳進行優化,確保最終使用面積不低於8平方米。同時,要滿足一個公共衛生間的合用房間數最多為3間,也就意味著,原始格局為三居的情況下,如果主臥沒有衛生間,就不再進行「三改四」,否則高峰時段使用起來會很緊張。』在裝修施工、配置和驗收方面,自如友家也制定出全套執行細則,但面對現有租房管理文件,這些依然顯得不堪一擊。
2013年7月,北京市住建委等部門聯合印發《關於公布本市出租房屋人均居住面積標准等有關問題的通知》,首次對群租房做出明確界定,要求『不得改變房屋內部結構分割出租』。受此影響,自如友家在前後兩三年中一共被拆除隔斷房1800多間。
去年1月,上海市住房保障房屋管理局等七部門聯合發布《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房的試行意見》,指出『單套住房內使用面積12平方米以上的客廳(起居室),可以作為一間房間單獨出租使用,但餐廳、過廳除外。』這讓自如友家看到一絲曙光,而前不久住建部官員的表態,更讓公司上下振奮不已。
不過,就在『喜訊』傳開的上周三,『噩耗』再次襲來。位於朝陽區的一個小區裡,自如友家多個隔斷間被拆除,『我們知道,按照目前規定,所有隔斷間都不被允許,但既然相關部門已經認可「N+1」模式,是否能盡快出臺相應操作細則,確保政策真正落地?』
觀點
『改造前要評估公共設施承載力』
胡景暉(偉業我愛我家集團副總裁):原則上來講,『N+1』租房模式對於提高房屋利用率,降低個人租房成本的確有幫助,但要想真正落地,還需要具備一系列先決條件。
所謂『N+1』,主要是針對客廳進行改造,但需要注意的是,由於房屋建造年代不同,客廳是否作為消防通道也存在著一定的差別。尤其是2000年以前建成的房屋,客廳通常是重要的消防通道,遇到著火等緊急情況,所有人都需要經過客廳向外逃生,而如果事先將客廳進行封堵隔斷,難免會有消防安全隱患。
也就是說,並非所有房屋都適合改造。即便客廳本身不是消防通道,也要明確改造之後如何確保消防安全,例如預留多長多寬的空間作為消防通道,采用什麼樣的材料進行區隔,這些都要由住建部門和消防部門制定詳細的標准。同樣道理,房屋改造後,怎樣確保通風和采光,如何解決合租房經常遇到的個人安全和隱私問題,也需要相應的規范。
此外,對房屋進行『N+1』改造前,還有必要充分評估公共設施的承載力。我們都知道,北京市對出租房屋人均居住面積及每個房間的居住人數有嚴格限制,這是有一定道理的。一套房屋如果住的人過多,公共設施就會被過度使用,燃氣、上下水等都容易出現問題。當一棟樓裡合租情況較多時,電梯使用頻率會相應增加,甚至長期面臨超負荷運轉的情況,對其他業主的正常使用帶來困擾。
還有一點需要明確,允許『N+1』改造,並非意味著將此前叫停的群租房合法化。現階段,二者之間的界限如何劃清亟待更多細則出臺,否則可能因標准模糊而導致群租房出現反彈。等到該模式真正被寫入相關文件加以執行,與之配套的日常監督管理機制也應當建立並完善,確保房屋出租市場的規范有序。