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5日,中國社科院發佈的房地產藍皮書《中國房地產發展報告(2016)》指出,在諸多利好政策接連不斷刺激下,2015年全國房地產市場反彈跡象明顯,但城市分化加劇,個別城市上漲幅度遠超其他城市,導致局部市場價格泡沫明顯,風險概率增加,不利於房地產市場穩健發展。
報告認爲,個別二線城市熱度直逼一線城市,今年以來尤甚。現階段房地產市場面臨結構供需嚴重失衡,預計2017年樓市或全面下滑。
“目前房地產市場存在嚴重的供給過剩,同時也存在結構供需嚴重失衡。”中國社科院城環所副研究員王業強表示,由於城市間的分化,導致了區域性的結構失衡,其中一線城市和少量二線城市庫存快速下降,而大多數二、三、四線城市需要着力去庫存。
值得一提的是,此次快速上漲的城市不再僅僅是一線城市,部分二線城市的熱度也直逼一線城市。
從近期的市場表現更能看出其態勢。近日,中國指數研究院發佈的《4月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示,4月新建住宅平均價格環比漲幅前十位分別是惠州、崑山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢,不再是“常勝將軍”北、上、廣等一線城市。
全國房地產商會聯盟主席顧雲昌在接受記者採訪時表示,現階段二線城市間的分化更爲明顯,一些沿海城市產業結構合理,人口淨流入,庫存量少,需要增加供給補庫存。而大多數土地供給與人口的變化不相適應的人口淨流出城市,則面臨着巨大的去庫存壓力。
因此,房地產市場面臨着結構供需嚴重失衡的局面。王業強說,一線城市和少量二線城市面臨住房供給相對滯後和必要時需補庫存的難題,而大多數二、三、四線則需大力去庫存。
報告對2016年的判斷是,維持市場穩定將是政策基調。長期將通過改革供應端,短期則通過貨幣或財政政策刺激需求,實施分類調控,以適度緩和區域分化、冷熱不均現象。
具體來看,在持續降息與鼓勵住房消費的政策作用下,預計2016年銷售面積與2015年相當。但價格方面,整體將呈上漲趨勢,區域漲幅進一步分化。一線和部分二線城市房價在“人人喊打”的聲討聲中仍將持續上漲,上漲幅度將有所減緩;而二線城市房價將全面上漲,漲幅區域性分化明顯;三、四線城市在寬鬆的政策推動下庫存將有所減少,房地產價格跌幅逐漸收窄回穩。
但報告同時指出,從較長時期看,一線城市房價的過度上漲不利於房地產銷售的結構性調整,三、四線城市去庫存也難以取得突破性進展。
對此,王業強表示,房價漲幅較大將加大居民購房壓力,無助於解決剛性需求難題,也難以有效滿足住房改善需求,並進一步透支了居民的未來消費能力,這也是“擴內需”的巨大障礙。
因此,隨着政策刺激效應的衰減,房地產銷售可能進一步回落。如果宏觀經濟增長繼續下滑,房地產價格有可能在2017年下半年再次出現全面下滑趨勢。