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只需要花費五分鍾就能自己獨立完成的司法網絡拍賣的競拍准備,卻要被房屋中介憑空收走幾十萬;眼看著心儀的房子,卻因為支付不起全額房款只能失之交臂;剛一起拍,立刻出價,結果弄得房價越炒越高……實行一年半之後,司法網絡拍賣取得巨大成功的同時,暴露出的一系列問題也讓專門負責拍賣的法官們急在心頭。畢竟,每一個問題都有可能導致一次流拍,而每一次流拍的背後,都有一個甚至是幾個刑事案件受害者或者民事案件債權人,失去了獲得賠償的機會。
事實
網拍房產跟淘寶購物那麼簡單
從2014年5月啟動至今,北京司法網絡拍賣中的『大頭』始終是『土地、房產』。去年,北京二中院總計網絡拍賣了277件標的,成交178件,金額達1.8億,其中,成交的17套房產、土地項目,金額就達到了1.1億。
想通過網絡競拍一套房產有多難?對曾經網購過的人來說,難度基本是零。在百度上鍵入『司法網絡拍賣淘寶』、進入頁面、按照自己的需求點擊不同的條件選項,注冊一個淘寶賬戶,往支付寶裡存幾萬元保證金,齊了。
記者按照上面的流程,順利進入了淘寶網的司法網絡拍賣平臺,點擊『標的物類型』、『標的物所在地』的選項,立刻登上了北京房產拍賣頁面。正在和即將進行的拍賣品共有43個。最便宜的一套位於石景山苹果園的房產,起拍價只有121萬。最昂貴的朝陽區酒仙橋路甲10號的商務樓,起拍價是令人咋舌的17.59億。
對於買房人來說,網上拍賣擁有『無傭金』的優勢。根據北京二中院的統計,2015年,通過司法網拍,至少為競買者們節省了百萬元以上的傭金。以房屋為例,無論是通過中介還是在傳統拍賣行競拍,都要支付中介費或拍賣傭金,但如果是在網上參與競拍,這筆巨額費用就可以省下。
現象
中介橫插一杠帶人看房賺傭金
然而,運行一年半之後,法官們發現有問題。
『開始,我們總會碰到幾個小伙子,他們帶著一大群人,說是「一起的,親戚」,我們當然就讓他們進了,但是怎麼總有那麼固定的幾個人來預約?接著就發現,原來他們是中介,是拿著司法網拍的房子賺中介費的。』北京市二中院司法網絡評拍小組組長張軍法官拿著最近的一份看房登記表對記者說,『這個、這個,還有這個……每次我們在淘寶的司法網絡拍賣平臺上發布房產拍賣的消息,這幾個小伙子總會來登記,要求去看房。』
這些原本完全不用支付任何中間費用的網上拍賣,如今卻有很多中介在其中橫插了一杠子,讓交易過程當中,憑空多了2.5%至2.7%的中介費用。前不久一位以890萬元拍下了北四環一套房產的競買人,在辦理手續的時候告訴法官們:『我實際花了920萬,另外30萬是給中介的。』當法官們告訴他『這筆錢完全不用花』的時候,買主嘆著氣說:『錢已經給了,合同也簽了。要是不付款,中介也不答應。』
張軍法官也向記者談起了一件事,『去年,有一天,按照事先約定,我們要讓競買人實地考察房產情況,一到現場,發現有個做中介的小伙子,竟自稱法官,正在給等在門口的競買人介紹情況。』
司法網絡評拍小組的法官們大多都有類似的經歷,幾乎每次帶領登記的競拍者去看房,都會在現場發現幾個中介。
評拍小組副組長詹同法官告訴記者,其實許多參加競拍的公眾,並不知道還有『司法網絡拍賣』這回事。『他們是到中介去買房子,房產中介一旦發現網絡拍賣中有合適的房源,就會把這套房子當成他們的房源告訴客戶,然後對他們說「只有通過我們,你們纔能參加競拍,纔能到現場看房,如果你自己想去看房,法院根本就不讓你進去」。』
中介的話確實讓不少客戶信以為真。在約定的看房日,已經登記過的中介員工帶著一大群客戶一起走進待拍賣的房產,從表面上看,中介確實做了一些事。不過,等到法官們反應過來,還是馬上堵死了這個漏洞。
記者在法官提供的一張登記表上看到,上面寫著10多位已經預約看房市民的聯系方式。事實上,只要按照淘寶司法網拍網頁上的電話與法官聯系,並留下自己的聯系方式,在約定的看房日之前,法官會挨個通知競買人,一起去實地看房。
法官會禁止所有未登記的看房人進入現場,同時還會在現場說明:只要通過網拍頁面和法院聯系,每個人都可以正常登記,在約定的時段內來正常看房。
解釋
法院出函件網拍房過戶無難度
北京二中院司法網絡評拍小組副組長詹同說,畢竟想買房的人當中,大多數還是普通人,『本來能省下的中介費,就這麼糊裡糊涂交出去了,我們看著也著急。』
早在一年半前的第一次涉及到房產的網絡拍賣,前來『圍觀』的有幾千人,報名的4位,真正參加競拍的有3個人。詹同說,現在的房產拍賣,也基本還是這個樣子。許多真的想買房的市民,依然還是不知道有司法網絡拍賣的途徑。這纔是中介們能夠從中鑽空子獲取利益的機會。
詹同說:『其實最後的拍賣也還是真正的競買人來進行,不過,即使競買成功,中介也會誇大競買後過戶的難度。按他們的說法,沒有他們的專業服務,普通公眾想自行過戶會非常麻煩非常費勁。』
詹同告訴記者,事實上,網絡拍賣之後,法院會出具相應司法函件,並且會明確告知競買人何時前往何地辦理,無非只是親自跑跑路,需要花一點時間,但難度肯定是零。
截止到現在,還沒有出現中介人員與法官直接發生衝突,妨礙司法拍賣秩序的事件。二中院法官表示,如果今後一旦出現這種情況,法院將會毫不猶豫地采取強制措施。『現在他們雖然在法院拍賣與公眾競拍之間設置一些阻隔,以一些技巧手段從中收取中介費,但畢竟也都是合法的民事活動,法院也不能直接乾預,我們只能盡量讓市民多了解一些情況。』
與此同時,法院已經與房屋中介的主管部門及行業協會聯系,希望各有關方面能夠約束部分中介的行為,希望他們能夠為客戶提供正常的服務,不要再靠花言巧語,無端地在法院和競買者之間設置障礙。
當然,現在另一個困擾普通公眾的事情是:我到底有沒有參與網拍競購的資格?對這一點,詹同建議,市民需要前往各區的房屋管理部門諮詢一下,並直接告知『我想要參加司法網絡拍賣,能否過戶』,就可以查詢到自己的資格問題。
司法網拍一年半之後,目前法院非常迫切想要讓公眾能逐漸熟悉拍賣的流程和方法,不要再去交冤枉錢。『司法網絡拍賣完全是零傭金,根本不用支付除了拍賣款以外的費用。我們的工作是要盡量以合理的價格把標的物拍賣出去,從而執行法院判決,讓案件受害人、債權人能夠獲得賠償,履行權利。如果中介們來橫插一杠子,憑空增加交易成本,對我們的執行工作也不利。』詹同說。
突破
網拍房產也能貸款買
即使了解司法網絡拍賣全套流程的市民,也經常會望房興嘆:畢竟,網絡拍賣基本都要求一次性支付全款,即使市民能夠從銀行獲得貸款,也有能力支付首付,但並不意味著能支付全款買得起網拍房產。但記者在淘寶司法拍賣網頁上發現,上面專門有一個選項是『可貸款』,點擊之後,拍品雖然立即少了很多,但確實有個別房產可以接受貸款。
北京二中院法官說,去年,網拍小組曾克服重重困難,促成了一樁房產的貸款拍賣。
據法官介紹,相對常見的網拍貸款是,由競買人向銀行支付一筆『過橋資金』,銀行收到這筆錢後,纔會出具相關證明,配合競買人進行貸款。但是,對普通公眾而言,至少超過常規利率四倍的『過橋資金』基本與『高利貸』等同,能夠支付其一兩個月利息的人也並不很多。
如果不適用這種方式,貸款購買網拍房產就會陷入一個死循環:法院出收據——買家憑收據繳納契稅——完稅後辦理房產證——銀行辦理抵押證——銀行放款——法院出具收據。這其中的任何一步,都需要首先看到上一步完成後的憑證。如果死循環不打破,競買者也就只能望房興嘆了。
去年10月,二中院在一起網拍中,嘗試著打破了這個死循環:由法院向銀行出具正式函件,銀行將需要貸款的款項放入法院的賬戶,再由法院出具收據,進入正常的辦理流程。
說來雖然簡單,但操作起來卻歷經波折。
『我們先去找稅務,後來發現稅務這個環節肯定不能突破,又去聯系銀行,銀行方面也沒有明確態度,但是最後通過我們的努力,好歹還是讓銀行同意根據我們的函件,先把款項放到銀行的賬上。最後,還得讓競買者同意支付這段時間的銀行利息。這最後一步倒是最簡單的,這麼短短的時間,又是銀行的官方利息,對參與房產競買的人來說,還是能夠支付得起的。』詹同說。
盡管這次嘗試性的努力已經成功,但二中院法官們告訴記者,目前還沒有就此形成司法網拍房產的固定制度,這只能算是一次有益的探索。法官們認為,如果今後能將這次的經驗繼續完善,不失為一個既提高拍賣成交率,又能給競買人省錢的好方法。
小技巧
等到最後10分鍾再出價
法官們提示說,競拍房產是一件大事,作為普通老百姓,就更需要掌握技巧。現在房產拍賣的時間都是從第一天上午10點到次日上午10點,有的競拍者毫無經驗,剛到起拍時間,立即就出價,結果很可能將房價越抬越高。而有經驗的競拍者則會等到最後10分鍾纔出價。由於最後一次出價後,即使已經過了常規競拍時間,也會自動延時三分鍾,並不會耽誤最後的競價。
小數字
網拍還有金銀首飾手機電腦
除了房產、土地之外,在動產方面,二中院還網絡拍賣金銀首飾、手機、筆記本電腦等動產197件,其中成交153件;拍賣股權8個,成交3個,成交金額為7144.31萬元。