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用互聯網的思維玩短租,SOHO中國董事長潘石屹提出這個計劃不到半個月,短租項目3Q的價格就定了下來。這個租金1000元/人/周的3Q項目被業內看做是SOHO中國強化從散售到持有轉型計劃的一次嘗試,也是改善持有租金佔營收比不足5%現狀的努力。不過,雖然3Q具備時間和空間的靈活調配性,但是其定價和區域能夠吸引多少租客,又能否有效長久降低寫字樓的空置率仍有待考驗。
租金被指貴過國貿三期
SOHO中國於1月28日晚間公佈的信息顯示,3Q的收費標準分爲兩個檔次:開放式辦公桌的租金爲1000元/人/周,獨立辦公室租金1300元/人/周。爲了體現“短”的特點,SOHO 3Q目前只按周租賃,最長租期爲12周。
3Q價格公開之後,就有業內人士稱該價格在北京寫字樓市場並不便宜。“北京人均寫字樓的使用面積爲3平方米左右,建築面積約4平方米,按此計算3Q的月租金爲1000元/平方米”,北京中原地產首席分析師張大偉稱,這比國貿三期的租金還要高。
戴德樑行提供的數據顯示,去年四季度北京甲級寫字樓的整體市場平均租金爲每月每平方米389.2元。另有寫字樓租賃機構人士介紹,CBD國貿三期的租金價格也只在每天每平方米15元左右,租金是SOHO 3Q的一半。
高價格=高門檻
對於3Q的高租金,華高萊斯國際地產顧問董事副總經理公衍奎指出:“SOHO中國推出的3Q模式,在國外被稱之爲officetel,即時間和空間上的切片銷售。換句話說,除了產品本身之外,租客可自由選擇空間,享受靈活的時間,這是其他長租型辦公項目所不能提供的。”但是他也認爲,此類短租的主要客羣爲創業型小公司或短期商務客戶,高價格也會將部分初創期的創業型公司擋在門外。
公衍奎進而指出,SOHO中國的3Q產品除了有officetel的特性外,還加入了“web”的概念,這就是潘石屹所提到的互聯網思維,“該產品必須要能夠在線上選房,且必須在網上交錢,這也是SOHO 3Q最根本的東西”,SOHO中國總裁閻巖曾如是介紹。另有人士認爲,所謂互聯網思維,體現在3Q身上的也只是選房和付款方式的變化,除此之外產品本身體現的仍舊是建築產品的使用模式,除此之外別無新意。
盈利模式待考
雖然SOHO中國宣佈轉型已兩年有餘,但是來自持有出租物業的營收貢獻仍然微乎其微。SOHO中國2014年中期業績顯示,雖然其租金收入同比上漲了84%,但在47.5億元的營業收入中僅有3.45%來自租金收入,其餘45.86億元仍然全部靠銷售。
值得注意的是,在介紹3Q時潘石屹曾強調:“只要能夠提供空間,並且地理位置和房型能夠符合我們的要求,什麼方式都可以,但前提條件是物業管理要歸SOHO。”
潘石屹的該表述被看做是對2012年從散售轉型做持有出租計劃的強調,3Q更被認爲是對於“包租公”角色的進一步強化。“短租形式相比長租,對於空間的利用性更強,回款的速度又快,如果成規模的話可以有效提高SOHO來自租金方面的收入”,公衍奎分析稱。
不過,在業內人士看來,短租模式除了擁有上述高價格、高門檻的特點外,還面臨城市、區域、檔次與客羣如何匹配的市場考驗。一位不願具名的寫字樓代理機構人士稱:“如果3Q針對創業型公司,如何在公共辦公區域完成公司註冊就是一個難題,再加上SOHO目前選取的項目不在覈心商圈,很容易被遠郊區縣既便宜又可以靈活租賃的Loft、公寓等產品所代替,其盈利模式是否能真正落地仍有待市場檢驗。”
北京商報記者齊琳阿茹汗