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央行下調貸款基準利率後,今年1月1日起,貸款協議中“按年調息”的房貸一族,每月還款數額本該“減負”,但廣廈熱線近期接到市民致電諮詢,不少市民1月的還款數額沒明顯變化,有些甚至不降反增。記者調查發現,這是由於銀行調息、還款和計息方式不同“惹的禍”。而2月起,部分市民的房貸將正式“減負”。
執行新利率後月供不降反增
把房貸月供還款日定在每月10日的王女士近期告訴記者,按照新利率,降息後她的月供應該減少122元,但實際上1月份她只少交了18元。而新房買在天心區的何先生更納悶,他月初收到的銀行短信通知,1月份的房貸月供額比2014年12月還要多60元。
目前,長沙各大銀行普遍執行了房貸新基準利率,但爲何市民月供“降得少”甚至“不降反增”?記者走訪長沙多家銀行,發現這與市民房貸的還款方式、與銀行約定的計息方式有關。
長沙招商銀行一位房貸業務經手人介紹,商業住房貸款方式有“定息”和“合同約定利率”兩種,前者不根據央行利率變化,後者可隨央行利率變化而調整,也是長沙市民的較多選擇。房貸採用“合同約定利率”的月供者,採用“按年調息”,也就是次年1月1日調息,纔會有新的月供變化。“其中以‘等額本息還款’且還款日集中在前半月的客戶,纔會出現首月房貸月供增加的情況。”
提前索取全年房貸月供變化表
按照等額本息還款的月供一族,每月房貸月供額相同,在月供額裏“本金與利息”的分配比例中,前半段時期所還的利息比例大、本金比例小,還款期限過半後逐步轉爲本金比例大、利息比例小,且每月還款數額是前一個月的還款本金和利息之和。
以2012年貸款40萬元,還款期限20年爲例:選擇等額本息還款方式,月供2994元,但降息後,1月份的月供爲3060元,多供了66元。中國民生銀行長沙芙蓉廣場支行有關信貸人士解釋,新年首月月供增加,一是1月1日起執行新利率後,利息部分減少,造成本金相應的增多;二是由於1月所還貸款跨年,去年12月的部分按老基準利率計算,1月的部分才按新基準利率計算。而2月起,部分市民的房貸將正式“減負”。
記者採訪的多位銀行高層分析認爲,今年央行有可能進一步降息或降準,房貸利率還將有所變化。銀行人士提醒市民,房貸還款方式不同,月供額度不一,房貸月供可能年年變,要養成年初索要年度房貸月供變化表的習慣,以免影響個人徵信記錄。