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在目前爲數不多的REITs中,越秀房產信託基金(以下簡稱越秀房託)無疑是一個可以爲境內很多開發商學習、效仿的案例。分析這一案例可以發現,收益率是決定REITs成敗的關鍵。
2005年12月,越秀房託在香港聯交所正式掛牌上市,無論是496倍的香港公開發售與74倍的國際配售認購額,還是凍結資金近1000億港元,這家內地首個房地產信託基金(REITs)在當時備受資本市場追捧,也一度讓人期待內地資產證券化將獲得高速發展。
但令人意想不到的是,自越秀房託上市後,內地房地產資產證券化發展停滯不前。對此,多位業內人士認爲,越秀房託的成功,恰恰是由於其稅務成本較低,讓它能長期擁有較高的分派率以吸引投資者。隨着將物業轉移至境外節省稅費的做法被“堵死”,出臺相關政策改變目前雙重徵稅的做法,並推動更多公募型REITs在證券交易所掛牌,才能真正推動資產證券化高速發展。
BVI模式帶來高額收益
越秀房託公佈的2014年中期報告顯示,去年上半年基金實現收入總額爲7.45億元人民幣,較上年同期增長16.6%,淨利潤爲2.55億元,同比增長10.7%。越秀房託向基金單位持有人中期分派每個基金單位人民幣0.1163元,摺合基金單位的年分派率約爲7.8%,在聯交所上市的REITs中居於前列。自2013年起,國際評級機構穆迪與標普均維持其Baa2和BBB投資級評級。
香港粵海證券投資銀行董事黃立衝表示,越秀房託自上市以來一直獲得較高的投資評級,除了其國企背景外,長期以來能維持較高的分派率是主因之一,但這裏面暗藏“玄機”:由於2001年在越秀投資和廣州城建資產重組的時候,越秀房託旗下的物業已經完成出境,因此它得以避開內地發展REITs所面臨的稅收等多重障礙,這也是內地絕大多數商用物業至今無法突破的瓶頸。
據悉,2001年9月25日,在原國家計委批准下,廣州市政府將其持有的廣州城建集團95%的股權注入越秀投資的控股公司越秀集團。隨後,越秀集團對廣州城建集團進行了重組,重組後的架構是,越秀集團的子公司GCCDBVI通過子公司AconBVI持有廣州市城建開發總公司(以下簡稱GCCD)95%的權益,GCCD擁有財富廣場、城建大廈、維多利廣場的股權,另一優質資產白馬大廈則由GCCDBVI旗下的白馬合營公司持有。
隨後,在2005年10月,越秀投資先後進行了四次BVI(離岸公司)轉讓,上述四個物業最終成爲越秀房託上市的主要資產包。
“使用BVI公司而非註冊於內地的公司持有物業單位,最大的優勢在於稅收減免。”黃立衝透露,由於國內註冊的REITs在收到租金後不僅要繳納營業稅,分配剩餘收益時,發起人還須繳納剩餘收益的營業稅,出現“雙重”納稅。相反,國外的REITs租金收入用於分紅基本是免稅,這意味着四個商用物業的順利“出境”,讓越秀房託得以節省一大筆稅費,從而提高了租金回報率並維持較高的分派水平。
第一太平戴維斯評估及專業顧問服務部董事黃國鈞也表示,越秀房託的成功有其特殊性,一方面它受益於當時國有資產重組的東風,在物業轉移至境外公司的環節上政策阻力小,另一方面當時的越秀投資爲了推動越秀房託順利上市,把四個身處廣州黃金地段的優質商用物業打包轉讓,才能讓越秀房託長時間維持較高的分派率。