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儘管房地產開發商拿地熱度不減,然而,省城樓市54289套的庫存量也着實讓開發商倍感壓力,尤其是重點企業庫存量維持高位,預計2015年住宅供應量將持續釋放,去庫存量仍爲15年市場主旋律。
房屋庫存量上漲市場供需關係反轉
截至2015年1月20日,市區住宅可售套數已經發生了調整,總數已經達到了54289套,相比去年底,庫存房源又增加了約4000套,上升幅度約爲8%,市場庫存量週期再次增加了近一個月的時間。對於市場走向,庫存量是一個關鍵的因素,去年房地產市場的大幅調整,正是基於庫存量的激增。官方數據顯示,去年年底時,濟南市區歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、高新的住宅可售數量爲50328套,按照此前兩年的銷售速度,需要大約10個月消化完畢。
這組數據看起來平淡無奇,但數據背後的真相卻是市場供需關係的反轉態勢,隨着庫存數據的增加,真實情況可能更爲嚴峻。據悉,在對庫存的統計中,並未將保障房納入其中。專家指出,不少城市的保障房建設規模較大,但由於未能較好對接需求,導致難以消化。若將一些地區兩限房、經適房等帶有商品房性質的房屋計算在內,樓市的庫存數據還會增加。與此同時,遊離在政策法規之外的“小產權房”,規模龐大難以估算,而且並不在官方的統計口徑中。若將這部分房屋計算在內,則市場的真實庫存更爲龐大。
“實際上,這些小區裏面,只有部分回遷房屬於保障房性質,其餘大約80%的房屋都是要出售的。”該人士表示,當地的多個商品房項目,均以這種情況來操作。
在江蘇、浙江等省份公佈的2013年度建築業數據中,住宅竣工面積龐大,幾乎相當於同期全國住宅竣工量的一半。這也說明,房地產市場的真實庫存,或許遠超於外界預期。由於統計口徑和數據採集不夠透明,使得房地產市場中的真實庫存難以爲外界所知。多數受訪者指出,房地產市場的真實庫存,至少要在現有基礎上上浮30%。
從去年濟南本地房地產市場表現看,成交量和價格相對較爲平穩,但樓市庫存仍在上升之中,分析人士指出,儘管房地產投資熱情不斷下滑,但在之前的投資慣性作用下,庫存正逼近歷史高點。即便市場成交量擡頭,但供大於求的格局已然確立。在這種背景下,房地產市場的回暖速度勢必有限,低速運行將成常態。
庫存量持續升高限購鬆綁不能解燃眉之急
“既然庫存量逐年增長,爲何房價還是不下降?現在來看,房價彷彿有所下降但也都只存在周邊偏遠地段的樓盤,市區內的房價依然是隻高不低,現在買房還是想買市裏的房子,但是小戶型搶手大戶型又買不起,所以還是持觀望態度去等待市場的選擇。現在主動權已經在我們手裏了,隨着庫存量的增大房價自然會慢慢降下來!”市民王先生這樣說道。
濟南一家房企的負責人對記者說:“對於庫存量問題,濟南政府給予了限購鬆綁的政策,但限購鬆綁對於短期內市場的復甦不會有太大的影響,鬆綁的實施在一定程度上或會加重市場觀望情緒,持幣待購的購房者會認爲這是市場妥協的表現,後市仍然還會有價格上的優惠。因爲限購和限貸相比,限貸對市場的影響作用更大,因爲購房者買房子需要錢,限貸不鬆綁的話對市場的促進作用並不會很大。”
另外一位企業負責人也認爲,針對庫存量持續上漲和房產市場不景氣而實行的限購鬆綁對市場的實際影響並不如預期那樣大。她說:“限購鬆綁帶給市場的只是一個良性信號,建立起一種市場信心。房地產銷售的價格並不會因爲鬆綁而立刻有所提升,價格是市場供求關係的表現,如果區域內產品需求量攀升,那麼漲價的可能性就會比較大。限購與限貸是調控房地產市場發展的兩個重要砝碼,限貸的比重要高於限購。鬆綁限購只對異地購房和改善性購房解除了限制,限購鬆綁的實際效果得經過一段時間才能顯現。短期內解決不了庫存量上漲的問題。”
有專家分析稱,“2015仍處於樓市拐點期,政策方面,將延續分類調控的思路,地方政府繼續採取‘微刺激’的手段,各項樓市政策有望相繼出臺。市場方面,樓市將持續去年震盪下行的態勢,各城市分化加劇,房價難以大幅反彈。另外,面對庫存高企的窘境,樓市的主要任務仍是庫存去化,在嚴峻的環境下,各大房企也紛紛走上轉型求生的道路。