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做租賃型旅遊養老地產
業內人士認爲,《意見》的方向是好的,租房市場的系統化管理確實刻不容緩,但實現的道路是較爲困難的。相比二手房交易市場,住房租賃市場如何做到信息收集是最大的問題。主要因爲租房成交時間短,各種長租、短租、二房東出租等情況在系統上無從鑑別。因此這個信息平臺建立不難,但要實現網上備案和管理不太容易。
而對於支持開發商將一部分新建房源變售爲租,其難度可能更大。首先對開發商而言,成本回收是首位的。例如一套200萬元左右的住宅,月租金能達到4500元左右已經很不錯了,平均租售比基本在1:45左右。這意味着一套成品住宅,如果單靠出租,要45年才能回本,這還不考慮財務成本,因此很難有開發商能夠承受。即便是最有利於出租和管理的酒店式公寓項目,目前基本所有房企也都是選擇出售,而不是直接自持出租。
此外,《意見》還鼓勵有條件的開發商將新建商品房中長期持有部分房源,通過與住房租賃公司合作等方式用於向市場租賃,或轉成租賃型養老地產和旅遊地產。實際上,租賃型養老地產一直都備受關注。子女可以作爲承租人爲父母承租,承租人也可以爲其他老人承租,而且在很多租賃型養老房屋租賃中是不限戶籍也不限購套數的。
據不完全統計,包括保利、萬科、遠洋、綠地、合生、萬達、綠城等企業在內,全國已有超過80家開發商先後試水養老地產領域。在此背景下,旅遊型地產項目也做得風生水起。或許,這次《意見》的提出,會助開發商向租賃型養老、旅遊地產項目完成轉型。
發展租賃或有助降低房價
據報告顯示,1月份的第二週,在已公佈數據的31個城市中有18個城市的房地產交易量下降,1月份前兩週的周均交易量降幅爲25%。庫存方面,報告中追蹤的11個城市的總庫存下降了0.5%。以過去12個月的滾動銷售面積計算,這11個城市的庫存平均消化時間爲17.4個月,庫存消化週期略有下降。
對此,專家表示,發展租賃市場對房價也會有影響。這將部分原本有購房需求的羣體釋放到了租賃市場上,這對於開發商來說,會迫使其將部分房源投放至租賃市場。這有利於開發商進行創新與轉型,完善運營配套服務,而且相對於開發商通過賣房進行現金回籠,房屋租賃是一個穩定的現金流。
但有開發商稱,用於向市場出租的房源的租賃價格並不能由開發商自行定價,而要直接和租客收入掛鉤,這對現下仍將去庫存作爲主要任務,企圖快速回籠資金的開發商來說是不利的。而且,短期內來看,樓市接下來3個至6個月的成交量會出現短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺,甚至會有一些市場基本面良好的城市出現小幅漲價的現象。
同時,《意見》還稱,要積極推進房地產投資信託基金(REITs)試點。試點範圍初步定於租賃性保障房,包括公共租賃住房、廉租房。業內人士分析稱,中國推行以保障性住房租金收入爲基礎資產的REITs產品的收益率和流動性是吸引投資者入市的關鍵,爲了REITs在保障房上的試點能順利推進,相關政策和制度上的保障也不可或缺。