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樓市成交環境的冷暖直接影響着開發商在土地市場的爭奪熱情。隨着去年12月城區20宗推地陸續落槌,2014年惠州市區成功交易土地30宗,成交總額達到27.92億元。然而,全年土地交易罕見溢價,流拍頻發等現象同樣值得關注,業內人士分析,在當前融資渠道受阻,銷售不暢的背景下,房企再生產的投入收縮,拿地趨於保守。
城區全年成交地塊30宗
根據惠州市國土資源局官網土地交易信息顯示,隨着去年12月30日,位於城區馬安鎮大瀝片區JD27-04地塊和汝湖鎮HJC-01地塊相繼流拍,惠州城區2014年土地市場落下帷幕。據統計,全年,惠州城區共計掛牌經營性地塊48宗,順利交易30宗,總成交金額27.92億元。
從成交時間上分析,2014年的土地市場呈現頭重腳也重的深“V”局面。在2013年全年成交趨熱的背景下,去年年初推出的地塊受到市場追捧,其中,2月19日,金山湖島內JSH-A07-02-01-1地塊更是經過多輪次競價後被惠州市泰城投資發展有限公司溢價159.5%,以4.93億元的價格拍得。
隨後的市場便進入冷淡期。隨着房源銷售遇阻,以及銀行惜貸背景下部分開發商資金捉襟見肘,土地市場並無太大波瀾。市國土資源局相關負責人受訪時介紹,平淡的土地市場,一方面是由於市場環境的收縮,另一方面則是由於惠州市區優質地塊幾乎開發殆盡,政府徵地工作難度也在不斷增大。
12月,城區推地20宗,除7宗以底價成功交易,其餘13宗地塊均遭遇流拍。這也從側面反映了在行業資金難題未緩解,後續市場難明晰的情況下,開發商出手拿地變得謹慎,惠州房地產行業的開發熱情一定程度上得到降溫。
全年僅三宗地塊出現溢價
2014年惠州市區土地市場的走低,除了總成交金額下滑明顯之外,出讓土地溢價率低,以及不斷出現規模地塊流拍現象同樣表現明顯。
南方日報記者查閱惠州市國土資源局官網土地交易板塊發現,整個市區去年共計掛牌推出48宗地塊,但最終成功交易地塊僅30宗,18宗地塊遭遇流拍,土地掛牌成交率僅達到62.5%。
在去年12月的推地浪潮中,惠城區馬安大瀝片區和江南大道沿線區域分別推出4宗和8宗較大規模開發地塊,但隨着交易截止日期陸續到來,這12宗地塊全部流拍。有業內人士分析,後續市場的大環境不明朗,江南和大瀝區域都屬於城市開發新區,遠離城市中心區,前景不明的背景下開發商不敢貿然拿地。
此外,市場的走低也帶來了土地成交的低溢價率。據記者統計,全年成功交易的30宗地塊起拍總價24.89億元,但最終掛牌成交後的總價也僅爲27.92億元,總溢價率僅爲9.6%。而在具體的交易地塊中,僅有市火車西站開發區HCXZ-23、河南岸39號小區HNA39-5901-01和金山湖島內JSH-A07-02-01-1三宗地塊出現溢價,其餘土地都爲起拍價成交。
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2014年度地塊之最
最高總價:12月24日,惠城區金山湖島內JSH-A04-01-02-01、JSH-A04-02組團地塊被廣東隆生企業投資有限公司以掛牌起始價7.74億元拿下,儘管並未產生任何溢價,但地塊7.74億元的總成交金額已經足以笑傲全年土地市場,坐享惠州市年度總價“地王”的尊榮。
最貴單價:12月15日,惠州市橋西片區QX-10-B地塊(莞惠城軌西湖站綜合體地塊)掛牌結束,旭日中國地產以5.18億元的掛牌底價如願拍得。據交易信息顯示,該宗商服、交通運輸地塊規劃總佔地面積20789平方米,實際用地面積29424平方米,摺合地面價約24917元/平方米。
最高溢價:2月19日,惠州市泰城投資發展有限公司經過多輪次競價爭奪,以4.93億元的高價奪得的金山湖島內JSH-A07-02-01-1地塊。據掛牌資料顯示,該宗地塊牌起始價1.9億元,經過210次舉牌競價最終以4.93億元價格出讓,溢價率達159.5%,輕鬆成爲底價拿地年份市場的最高溢價地塊。