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匯悅臺去年以14萬元/m2的成交價保持廣州洋房網簽價最高紀錄。劉麗琴攝
合富輝煌(中國)廣州區域公司總經理鄭松傑
刻錄2014《家天下》『十全九美』總評榜之『專家評審榜單』
十大豪宅
1.匯悅臺
上榜理由:2014年4月,匯悅臺以14萬元/m2的成交價刷新了廣州洋房網簽紀錄,此後也一直無人能超越,樓盤平均成交均價超過10萬元/m2,是代表廣州超級豪宅的標志性樓盤。
2.越秀星匯御府
上榜理由:樓盤所在地是珠江新城最後一幅宅地,作為稀缺資源,自然定位高端,只有42套單位,至少2000萬元一套的價格,彰顯了頂級豪宅的身份。
3.中海花城1號
上榜理由:作為過千萬一套的豪宅,中海花城1號有兩個讓人不得不關注的焦點:一是開盤時開出3.6萬元/m2起的『低價』;二是一個月就基本售罄,在市場行情不佳的去年上半年可謂創造了銷售奇跡。
4.富力東山新天地
上榜理由:『9·30』新政後,在成交率先復蘇的樓盤裡表現搶眼,盡管簽約價超過4萬元/m2,開盤時仍有『買豪宅如買白菜』的火爆表現。
5.保利天悅
上榜理由:江景、大戶型、均價過4萬元/m2,讓該項目無可爭議地被列入『十大豪宅』的名單,作為2013年的豪宅代表,在2014年仍有搶眼表現,網簽200多套,收金20多億元。
6.星河灣
上榜理由:沒有最豪只有更豪,星河灣推出的新品不斷刷新豪宅的紀錄。最新推出600多平方米的『樓王』單位,是廣州目前在售的最大江景平層單位,裝修一如既往的豪氣,售價數千萬元起。
7.金湖翡翠山
上榜理由:金湖翡翠山2014年推出全新的別墅產品,最吸引人之處是這是真正位於市中心的別墅產品,不少駐華大使、跨國企業的CEO、世界500強的高層管理人員租住在該小區,小區的環境幽靜,有山有湖,堪稱豪宅社區典范。
8.頤和高爾夫大院
上榜理由:頤和高爾夫大院作為市區獨棟別墅的主要供應者,豪宅地位不言而喻,每棟別墅的總價從數千萬元到上億元,目前在售的是過千平方米的大別墅。
9.嘉裕公館
上榜理由:均價超過4萬元/m2,一直是珠江新城眾豪宅中成交最穩定的一個,經常列入天河每周成交榜前三甲。
10.新福港·鼎峰
上榜理由:目前廣州幾百萬元的樓盤比比皆是,豪宅的標准也產生了爭議,除了地段外,產品本身也能成為衡量的標准。廣州日報記者劉麗琴
『有錢任性』的少了未來中高端豪宅擔大旗
專家點評
之『十大豪宅』
合富輝煌(中國)廣州區域公司總經理鄭松傑
2014年廣州房地產市場經歷了嚴峻的考驗:前三季度市場冷淡、成交低迷,第四季度稍見起色卻又好景不常在。雖然2014年樓市新增供應同比大增三成,但在政策作用下,全年成交量下滑超過20%,『剛需』項目唱主角穩佔三甲,豪宅項目似乎風采不再。豪宅市場會再次熱起來嗎?恐怕我們會慢慢發現:豪宅『冷靜理性』纔是新常態。
根據合富輝煌的不完全統計,全市總價1000萬元以上的豪宅,2010年及2011年分別售出123套和167套。這個數字,卻在2012年大幅增長近3倍達488套,到2013年千萬級豪宅的銷售套數已經達到547套。然而,2014年千萬級豪宅成交出現下跌,全市僅成交約300套,更多的豪宅成交集中在總價600萬~1000萬元的區間。
隨著經濟下行趨勢及限購政策的持續,豪宅市場出現了兩個明顯的轉變:一是頂級豪宅客戶購買意欲減弱,市場承接力下滑;二是中高端豪宅客戶活躍,支橕市場成交。正如2014年『十大豪宅』榜單相較往年少了頂級奢華豪宅項目,多了改善型中高端豪宅項目,正是反映了市場的發展態勢。客戶在前幾年追求大面積、超豪華產品的『任性』不再,更多的是精打細算選擇適合居住的物業。投資、社交需求減少,改善居住、整合資產的需求增加,並成為市場主流,將是現在乃至未來相當一段時間內市場的常態。在這樣的趨勢之下,置業經驗豐富的豪宅客戶越發理性、冷靜,不容易被表面的奢華富麗和廣告宣傳所觸動,而是真真切切地追求高品質的人居環境與國際標准的優質服務。
客戶成長迅速,房企亦反應迅速。未來的房產市場,一方面是產品創新力的競爭,另一方面是營銷資源渠道化的競爭。
早在2013年,不少富有前瞻力的發展商已經意識到頂級奢華豪宅將面臨的局限性,並通過整合開發、產品創新、優化產品結構等方式應對客戶細分後的市場需求。如星河灣半島,在2014年突破自我引入全新的室內裝修風格及濱江古文化長廊,全新的產品甫亮相便獲得業界好評,再次刷新區域豪宅標杆。未來相信還有更多的豪宅項目,通過對客戶的精細解讀,對項目精確定位,嚴格控制戶型面積,在『品質至上』的理念指引下,引入智能化、人性化、國際化的材料與設備,爭奪中高端豪宅市場。
而在營銷方面,我們看到傳統的營銷模式收到效果可謂是事倍功半。豪宅客戶的召集更多地依賴圈層及資源的渠道發動。如目前廣州在售單價最高的頂級豪宅匯悅臺,所有的推廣都是針對特定圈層,通過調動發展商及代理公司的資源平臺而實現客戶的招徠和成交。
2015年,我們清晰地看到,豪宅市場已經進入一個新的常態發展路徑。佔有稀缺資源的頂級豪宅項目價值依然穩步抬昇,而改善需求的中高端豪宅將逐漸成為市場成交主流。