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近日,錢江晚報記者接到報料,城西銀泰城附近有個叫西溪財富中心的留用地商業項目急需融資1.5億元。記者前往現場發現,在此項目周邊,還密集分佈着衆多留用地商業項目。
根據蔣村街道的規劃,蔣村街道目前片區內在開發的商業辦公總開發建築體量爲202萬m2,以總部辦公、甲級辦公和配套商業爲主,基本都爲留用地項目。這些在建項目預計一兩年內將迎來大批量交付。大體量下,它們屆時是面臨殘酷的競爭呢,還是會在統一規劃下,成爲一個生態辦公集羣和特色樓宇集羣?
一個蔣村,在建留用地商業辦公項目超過200萬m2
近日,錢江晚報記者驅車前往蔣村一帶。新開通5個月的杭州花蔣路,眼下已經熱鬧了起來。沿着花蔣路從文二西路往北走,有非常多的在建工程,幾乎都是以“西溪”打頭,如西溪壹號、西溪國際、西溪誠品、西溪銀座、西溪首座、西溪財富中心、西溪谷等等。
不過這些項目,市面上卻很難見到推廣的影子,而透明售房網也見不到相關的預售信息。
雖然已經接近中午11點半的飯點,許多工地上依然有工人和機器在緊張地作業,記者看到,部分項目外立面都已經完整呈現,處於準現房狀態。詢問各現場施工負責人得知,這些項目的業態幾乎都是寫字樓,個別爲商業綜合體。除了由中節能開發的西溪首座,其他都是村裏與開發商聯合開發的村級留用地項目。開發商中有來自義烏等外地的不知名小房企,也不乏綠城這樣的品牌開發商。而且有些項目體量比較可觀,比如純寫字樓西溪財富中心的體量超過10萬m2,西溪壹號也接近10萬m2。
記者還發現,這些留用地項目,有一些是可以出售的,比如綠城代建的西溪國際爲公開招拍掛的留用地項目,屬於村級第三代留用地,其出售的戶型面積最小爲70m2左右,產權可以分割到戶,非常有競爭力。
記者從蔣村街道拿到一本2014年11月製作的關於蔣村街道未來發展規劃報告,這個報告詳細分析了蔣村街道目前面臨的優劣勢,以及對未來三年、五年乃至十年的規劃。在這份報告中,提及留用地項目共38個,片區內規劃商辦總開發量爲275萬m2左右,目前已經明確的商業辦公總開發建築體量爲202萬m2,以總部辦公、甲級辦公和配套商業爲主,還有近73萬m2商辦用地待規劃。
地理位置很好,規劃也很美
按照未來規劃,蔣村街道一帶將被打造成爲一個商務中心,沿花蔣路一帶將以完善的配套服務和大面積綠化,吸引金融、電商、設計等現代服務業入駐;沿文一西路一帶,將打造以總部經濟爲特色的大企業集聚區,設立一系列總部特色樓宇。
事實上,項目的開發商和將入駐的商家,有大家所熟悉的綠城西溪國際、華潤超市、西溪銀泰城、郡原公元裏等。
和西面的未來科技城比起來,蔣村街道經濟發展科有關負責人認爲,蔣村這裏的寫字樓集羣有自己的優勢。這裏屬於西湖區而且開發成本不高。地理位置有優越性,與西溪溼地北門以花蔣路相通,最遠不過幾百米距離;而另一側與西溪銀泰城、地鐵上蓋物業相鄰,同時周邊像西溪誠園、西溪裏、西溪蝶園等中高端小區環伺,可以保證人流量和消費力。
但如此大體量下,如何消化和招商是一大挑戰。當記者問到,如此衆多的綜合體、寫字樓,會否在未來出現招商難、定位不符合預期的問題時,這位負責人表示,留用地項目比較特殊,因爲開發需要村民的簽字同意,對他們來說,更需要的是開發成本低而收益回報高的項目。
項目良莠不齊,招商面臨挑戰
對於這一片區內比較集中的留用地項目,記者的第一感覺是良莠不齊。有些項目雖然已經建成,但招商成一大難題。而有的項目現狀已經堪憂,預計今年2月份開盤的西溪財富中心,去年開始,就一度傳出資金緊張的問題。
“因爲是村裏的開發項目,股東是個體戶,對房地產也不懂,所以項目體量一大,資金就比較緊張。”一位知情人士表示,西溪財富中心因向銀行借貸金額太大未被批准,一直都在民間融資。而本來有意向借款的人士因爲該項目屬留用地,51%的產權在村裏,權衡之後不得不拒絕了借款。
一位股份經濟合作社的相關負責人告訴記者,所謂的規劃,其實就是劃定了留用地的地塊,然後剩下的就是村裏決定:是自主開發,還是與開發商合作開發,至於開發的定位,並沒有明確的要求,只要符合大政策,村裏和開發商協商決定要建成什麼樣就可以了。甚至有的項目今年上半年就要交付了,仍然沒啓動招商程序。
雖然文二西路上的幾個留用地項目眼下已經招商招得差不多了,但這並不代表文一西路上的諸多寫字樓項目和晴川街上的綜合體項目也會有同樣好運。僅靠環境和周邊的成熟住區,不是形成一個產業集羣的所有因素,最重要的,還是需要在開發前,就設定一個清晰的定位和規劃。記者趙紅燕邵禕雯文/攝