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城北某商業地產項目認籌吸引大批市民爭相前往。本報記者張超攝
對於過去的2014年,或不能簡單地用幾個詞語進行概括總結,但諸如『調整,平淡,下行』等高頻詞匯的出現,將2014年的整個房地產市場點綴得看似並不樂觀。
然而,在住宅市場不溫不火的情況下,以住宅底商、專業市場、寫字樓產品為主的商業地產市場,在推盤量和去化量方面成為樓市一大看點,並與住宅冷淡平緩的行情形成了鮮明對比。商業地產在淡市下相對於住宅產品的投資價值優勢凸顯。
城北專業市場強勢發力
2014年商業地產產品分布在主城區、經濟開發區、高新區各個方向的廣闊區域。從三大板塊的商業地產項目看,城北板塊佔據大量份額。
以專業市場項目為代表的城北物流商貿片區成了置業投資者的新高地,亞太農都、萬裡國際等多個專業市場帶動著整個片區的活躍,營銷推廣活動造勢熱度不減,持續引發市場關注,蓋氏邦曄金屬物流園、香華·萬富匯等商業項目也相繼推盤走量。新晉入市的超級商業綜合體—金田陽光小商品城繼續強化城北商貿物流城市功能,改變聊城商住區現有格局,共同營造出城北物流商貿區的火熱氛圍。
過去一年,從城北專業市場項目的整體表現來看,推盤體量巨大,銷售也是陸續刷新高。
上半年,萬裡國際推出項目A、B、C樓座的商鋪,共計159套,因項目前期經歷了兩個多月時間的蓄客,蓄客比較充足,再加上項目定位為純商業項目,因此所推房源走量很好。亞太農都水產、茶葉、綜合市場上半年正式開盤,新推三大專業市場商鋪均為單層式沿街商鋪,至開盤前已成功認籌1000餘組;下半年二期產品亞國際商城2個多月時間的蓄客,當月去化近八成,走量相對住宅項目來說較快;住宅市場階段性低迷給專業市場大賣帶來特有商機,但種種跡象表明,與上半年紅火的銷售進度相比,下半年專業市場供應及成交量開始趨於平淡,但目前看來,隨著新晉項目和加推房源的相繼加入,使得城北地塊整體仍舊呈上昇態勢。
城區底商下半年集中入市
多年來,主城區因醇熟的配套,為商業地產項目贏得更為廣闊的商機,在保值增值性上優勢則顯得更為突出。
在主城區核心繁華鐵塔商圈,京都商城項目成為2014年地產投資亮點,成熟的區位,促成商鋪產品和精裝公寓項目的持續火熱,商鋪開盤更是創下了2014年樓市難得的熱銷。
從商業地產項目2014年的推盤及去化情況來看,上半年入市房源集中在專業市場,而隨著住宅市場的觀望持續,淡市下的各房企在下半年紛紛推出底商試水以求回籠資金,住宅底商因項目各異銷售情況不一,但由於依托小區整體的消費群體和生活氛圍,具有一定的價值稀缺性,去化情況整體趨於平穩。
在住宅市場不溫不火的情況下,各房企相繼推出住宅底商試水,從6月份開始,金柱·大學城,裕昌·大學城、星光·水晶麗城、榮盛·水岸花語、裕昌·水岸新城、偉業·中華御苑等相繼推出商鋪,去化相對理想。
目前看來,2014年的聊城商業地產市場相對火熱,但這似乎很難擺脫因住宅市場低迷所誘發產生。專業市場集中入市以期快速去化,下半年不少開發商在住宅產品高庫存的情況下,提前推出商業房源,以期快速回籠資金。但投資商業地產在獲得高額利潤的同時,也伴隨著一定風險。
記者手記
更具『玩味』的2015年樓市
如果2014年的房地產市場,對於開發商還是市民而言都顯得並不那麼盡如人意,那2015年的新年樓市則讓人更值得『玩味與期待』,深度調整後的房地產市場能否走出陰霾,迎來轉型後的『新一個春』就目前來看並未有著特別明顯的回暖信號,但在多重政策及房企陣營重新洗牌的情形下,或許會有這尤為深遠的現實意義。
隨著2014房地產行業『調整年』結束,上市房企業績塵埃落定,龍頭房企業績上昇與中小房企銷售低迷的反差愈發明顯。
業內人士分析指出,房地產市場正進入由高速增長到平穩增長的過渡期,房地產投資、拿地、新開工等各項指標增速放緩,房企業績分化將成為相當長一段時間內的必然現象。
2014年,在銷售低迷、政策未全面放松和資金面偏緊影響下,地產板塊的表現則顯得有些弱勢
而這仍需市場方面的真實反饋。
誠然,房地產市場在2014年末出現企穩跡象之後,2015年能否繼續回暖受到市場更為廣泛的關注。由中國社科院發布的住房綠皮書《中國住房發展報告(2014-2015)》指出,2015年房價將以軟著陸為主,限購政策可能全面退出,一線樓市有望在下半年出現復蘇。從長期來看,房地產市場將呈現時間更長、速度更慢、程度更深的調整,中速增長或將成為樓市未來發展的新常態。
2014年,國內樓市下行趨勢逐步得到確認,一二線和三四線樓市走勢分化顯著。中國指數研究院發布報告指出,2014年全國房地產市場步入調整期。受早期拿地、新開工量較大影響,市場供應量增加,需求入市放緩,在供大於求的壓力下,房價結束2013年的上漲趨勢,大多數城市住宅均價出現下跌,不同城市價格走勢分化明顯。
在當前整體呈現疲軟的背景下,繼續調整或仍將是2015年樓市的主基調,房價很難在短時間內大幅反彈。
業內人士分析,2015年住房市場或將呈現雙重分化的趨勢:首先,一二線和三四線城市的分化調整,一二線城市需求旺、消化快,調整時間較短;三四線城市需求弱、供給多、消化慢,調整時間較長。其次,短期調整和長期調整的分化。從目前的局勢來看,仍存在短期調整的可能性,而長期的調整則需要很長一段時間。但部分一二線城市,特別是一線城市的調整和回暖在2015年有可能實現。
在系列政策微調的推動下,一線樓市成交量在2014年四季度迎來『暖冬』。但並未完全緩解市場存量巨大的庫存壓力,樓市基本面尚未出現實質性好轉。從2014年12月份全國36個大中城市存銷比指標來看,一線城市及部分二線城市去庫存化周期回落至合理區間,但庫存壓力仍然較大,市場去庫存化周期在15個月以上,市場基本面表現欠佳的城市仍佔大多數。房企在2015年的經營策略或仍將以平穩去庫存為主。
無論新一年樓市走向如何,更不去界定買賣雙方市場的歸屬怎樣,龐大的市場需求總量是客觀存在的,這也需要市民及開發商都應秉持一種理性和更為積極的心態來對待。(張超)