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2014年鄭州市房地產開發增速卓著,遠高於全國平均水平,商品房銷售增長迅猛,被業界稱爲2014年樓市的“黑馬”。戴德樑行通過數據及政策分析,對鄭州樓市2014年進行總結並預測2015年樓市走向。
鄭州房地產市場仍處於“高速成長的青少年時代”
就目前公佈的宏觀經濟數據來看,在全國經濟增長下行壓力的驅動下,鄭州市宏觀經濟指標增速趨緩,GDP、社會消費品零售總額等增速均出現不同程度的放緩,但仍高於全國平均水平,尤其是房地產開發投資總額增速迅猛, 2014年1~11月鄭州市房地產開發同比增長23.9%,遠高於同期全國11.9%的增速。
在土地供銷市場上表現爲供銷兩旺,城市基礎設施建設力度加大。2014年土地供應量2005.27公頃,截至11月已基本完成供應計劃。而在對土地的需求方面,截至11月,成交面積同比增長了3.4%。
商品住宅市場均價穩步上漲,發展前景向好。商品住宅供應總體呈上升趨勢,供略過於求,2014年11月新建商品住宅供應量激增,達到全年最大量,供求比達1.8。其中一手住宅銷售價格保持走高,9月份達到最高值8287元/平方米。在二手住宅成交均價上半年大幅攀升,下半年波動平緩,成交均價7000元/平方米左右。
寫字樓市場供過於求,未來消化難度增大,租金漲幅放緩。截至2014年11月,全市辦公物業累計庫存已達到184萬平方米,按照2010年以來每年95.6萬平方米消化速度來看,庫存量消化時間已經達到兩年之久。
與此同時,2014年鄭州市寫字樓新增預售面積109萬平方米,消化約100萬平方米,迫於庫存壓力,成交價格產生回落,11月份成交均價不足1萬元/平方米。
2015年樓市預判
商業市場井噴的前奏年
縱觀2014年房地產市場,全國多地房價下行而鄭州獨好,除了城市本身還處於高速成長期外,“新型城鎮化”是助力鄭州樓市逆勢上揚重要原因。據此,戴德樑行提出對2015年樓市的預判。土地市場方面,土地出讓面積於2014年有30%的增加,預計2015年政府會適當放緩出讓土地節奏,其中基礎設施建設用地將維持高位;住宅市場方面,鄭州房地產市場交投兩旺,住宅物業領跑其他類型物業,預計2015年住宅市場仍將持續升溫;寫字樓市場方面,未來5年鄭東新區仍然是寫字樓市場的熱點區域,特別是隨着高鐵新區、龍湖副CBD開發進度的加快,以及二七區、金水區新增供應的入市,2015年鄭州市寫字樓市場將面臨較大消化壓力。
根據DTZ的統計,鄭州商業地項目在5年內有近900萬的潛在供應量,這在全國來說實屬罕見。從入市時間來看,集中入市的主要時間階段爲2016年和2017年,屆時將有約60%的項目進入市場。2015年是衆多未來項目積極籌劃和積累的一年,也是名副其實的前奏年。記者趙娟