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管制放開,停車費亂漲價怎麼辦?新華社記者調查四大焦點問題
新年伊始,國家發改委宣佈放開多項商品和服務價格,其中頗爲引人關注的是非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務價格,將走市場化定價之路。雖然有關方面強調,放開價格同時將加強事中、事後的監管措施,但一些小區業主仍然擔心,物業公司管理如果不能公開透明,政府監管又較少觸及這一領域,今後如何進行維權?放開是否會造成小區停車費等上漲。記者就其中的幾個焦點問題進行了調查。
焦點1:是否會漲價?
調查:一線城市車位缺口巨大,有些地方價格未放先漲
事實上,此舉出臺以前,部分地方已出現小區停車價格“未放先漲”、政府指導價“失控”等情況。
目前,國內一線大城市住宅小區停車收費基本執行的是政府指導價。
一方面是小區停車收費不高,但另一方面,城市整體停車位不足、一戶多車等現象帶來的車位供需失衡,小區停車難問題日趨嚴重。
失衡的供需關係,造成一些地方住宅小區停車價格出現不同形式的“未放先漲”。廣州市停車場行業協會的調查數據顯示,廣州市中心城區住宅配建停車場的個人產權車位,月租最高爲每月2300元。在中心城區的149家住宅停車場中,僅有4家控制在政府最高指導價範圍內,超過97%的停車場收費高於政府最高限價。
各種變相漲價也層出不窮。此前北京市價格部門曾接到投訴稱,有居住區停車場甚至欲一次性收取20年的停車場管理費和租賃費;位於北京南四環的部分新建住宅小區,出現在小區內外沒有停車審批、不該收費的道路範圍卻被收費等現象。
曾代理多起小區物業糾紛官司的北京蘭臺律師事務所律師包華對記者表示,除了私自漲價,一些住宅小區還把停車費計入物業費,造成變相漲價。
近年來,由於私人購房增多,汽車數量增多,一些小區業主同物業公司成了一對冤家,從小吵小鬧拒交物業費、隨意亂停車,到業主和物業公司之間上演全武行,甚至出現過開車撞物業中心的過激行爲。
“物業費?我們從來鬧不清是怎麼花的。”董女士住的是上世紀90年代建成的小區,沒有業主大會和業委會,物業費也是10多年前入住時的定價。
“這兩年,不少小區業主、業委會和物業公司之間,都因爲物業費漲價出現過矛盾。”一位業內人士告訴記者,物業公司時常會以虧本爲由提出漲價,可由於賬單不透明,無法獲得業主同意。物業公司要麼就自行決定從小區撤離,要麼消極怠工,甚至出現過僞造業主簽名以實現上調物業費的情況。
據統計,武漢現有物業項目2800多個,其中居民小區項目1800多個。去年以來,武漢一些小區物業公司提出漲價方案,但由於操作不當或信息不對稱,在業主和物業公司之間發生多起衝突。
記者調查發現,一些物業公司負責人對價格放開的確有所期待。他們表示,目前的運營成本太高,一旦政府放開價格,或許會根據運營成本調整價格。
焦點2:業主對價格真能說了算嗎?
調查:業委會議價能力不高,廣州僅兩成小區建立業委會
多數人對政策的解讀是,價格放開後的小區停車費由業主說了算。但業主真的能做主嗎?
國家發改委價格司有關負責人表示,此次放開住宅小區停車服務收費,主要考慮到一是相關停車設施屬業主共同擁有,且主要爲業主自身服務,收費標準理應由業主共同決定,政府不宜直接干預;二是這部分停車服務與利用住宅小區周邊車位、房地產開發商自有車位等提供的停車服務形成了一定競爭,具備放鬆價格管制條件。放開業主共有車位停車收費,改變了小區業主被動接受服務和收費的狀況,將停車服務經營者和收費標準的選擇權交還給全體業主,有利於發揮市場對資源配置的決定性作用。
但記者調查發現,目前,業主委員會在小區停車管理上的話語權微弱。
——物業公司服務差,存利益尋租空間。
在部分一線大城市,由於政府定價價格低廉、供需失衡,業主要想獲得車位很難,不僅導致不少小區物業公司將物業費與停車費掛鉤進行漲價,一些業主爲了獲得車位長期使用權,不得不“找人、找關係、多花錢”。
——隨意改變公共區域用途,收入去向不明。
長期以來,由於權屬不清、監管缺失、業主維權意識淡薄,許多屬於全體業主共有的露天車位,卻由物管方大肆收取停車費,這些收費也大多去向不明。
按照物權法等相關法律規定,小區公共區域規劃的停車場的收費,應在扣除成本後交由全體業主使用。許多小區內的露天停車場原本規劃不是停車場,而是花園或公共道路等,一旦功能發生改變,必須取得小區2/3業主的同意。
但記者調查發現,在北京,由於指導價偏低,導致不少業主對物業公司的違規行爲不太關注。包華告訴記者,他曾經發現北京一個管理數百個露天車位的小區物業公司,在財務報表上僅顯示一年收入1萬多元,業主卻毫不知情。“小區居民覺得反正有地方停車就行。”包華說。
——小區業委會議價能力差,未來自主定價存疑。
據調查,國內多數商品房住宅小區都沒有建立業主委員會,已有的業主委員會能真正發揮作用的也不多,很多常年處於和物業公司“打架”中。
“廣州目前共有8000多個小區,僅20%的小區建立了業主委員會。”廣州市物業管理行業協會副祕書長陳昂鵬說,“業委會難成立主要有兩個方面的原因,一是業主的自治意識不強,開業主大會的時候往往找不齊人數,而且分歧較大;二是單靠業主自身力量難以完成業委會的成立,有的物業公司還阻撓業主建立業委會。”
“一些本屬於業主的公共停車資源卻被物業公司的少數人操縱和壟斷,這裏面有政府對業委會引導不力的原因。”廣東省房地產研究會副會長韓世同說。
焦點3:哪些停車費該收,哪些不該收?
調查:小區停車位產權不清晰,收費規則繁多
按照政策規定,居住區內規劃的、屬全體業主擁有的露天停車場可以收費;臨時或長期停放在開發商配建的地下停車庫、停車樓,如果沒有購買車位,就需要向開發商交費;而在上述區域以外,如果不是規劃的露天停車位而是公共道路、綠地,物業公司或開發商是沒有權利收取停車費的。
而目前,不少小區內物業公司刻意混淆各種產權關係,在不該收費的區域亂收費。與此同時,由於政府對各種產權停車位的使用規則不同,造成一些車位利用率不高。在北京五環內的部分小區,產權屬於開發商的地下停車位有的都已賣到60萬元以上,但由於此前出租的政府指導價過低,開發商大部分都傾向於只賣不租,導致很多沒有賣掉的車位出現閒置。
另外,廣州市政協委員曹志偉說:“財政配套投入資金不足,一些公共區域產權不明晰、規劃不到位,再加上停車場收費指導價不合理,令投資企業建設積極性不高,造成停車場供不應求。”
焦點4:價格放開後政府就不管了?
調查:價格放開不等於能亂來
把價格放開是否意味着以後政府對於小區停車費的問題就可以不管了?國家發改委價格司有關負責人表示,價格放開後,管理部門將由事前定價轉爲事中事後管理。
不少專家表示,價格放開是對的,但問題是如何能夠在放開後加強政府的各項管理。
首先,業主委員會的建設需要民政、住建等相關行業主管部門大力引導,特別需要街道辦事處等基層政府的協調,才能加強業主的話語權與議價權。韓世同說,許多小區達不到自治的條件,如果停車費一下子交由業委會管理有可能引起價格和管理失控,例如新舊物管打架等。同時,政府對參與人員數量的設置標準太高,也成爲業委會“難產”的實際障礙。
其二,在放開價格後,政府相關部門不能單純以提高收費解決供需失衡問題,應該大力促進住宅小區停車位合理規劃。
“行政手段的干預讓車位租價與市場價值嚴重背離。”一位開發商告訴記者,保守測算,在廣州市一類地區投資一個室內停車位,包括各種開發成本及稅費等在內,總成本約23萬元。在這種情況下,放開價格對激發開發商增加車位的熱情影響可能有限,還需要有關部門加強規劃和管理能力。
其三,事中事後管理亟待加強。廣州市停車場行業協會常務副會長潘國璠表示,對小區停車價格的事中事後監管,一是要明確定價及調整是否按照法律流程走,二是明碼標價問題。
而包華認爲,住宅小區停車問題不是發改委一家的事情,相關規劃、稅務、交通、安監等部門,要在放開價格後加強事後監管,如加強小區車位規劃設計,不能出現過大缺口;強化消防安全檢查,防止供需失衡帶來的亂停車形成安全隱患;住建部門和稅務部門要分別對物業公司的管理水平和稅收賬務進行定期審查,以督促物業公司合法經營,維護業主的權利,只有這樣才能避免出現“一放就亂”。
據新華社