|
||||
或受財務投資壓力
多位受訪的市場人士向記者表示,與周邊同類項目相比,臻園項目之所以選擇在價格上的大幅度折讓,應該是緣於臻園項目在當初引入財務投資者後財務壓力所致。
在招商地產獲得臻園項目近一年時間後,招商地產開始引入股權投資者華僑城集團,臻園項目的股本權益則由華僑城集團、招商地產和九龍倉集團分別擁有33%、34%和33%。據悉,臻園項目達成引入股權投資者協議後,華僑城集團、招商地產和九龍倉集團各自按照持股比例分別向該項目提供股東貸款金額爲9.24億元、9.52億元和9.24億元,共計28億元。
雖然臻園項目引入的華僑城集團和九龍倉集團兩家投資者均是房地產公司,但實際上兩個股東充當的卻是財務投資者角色。據瞭解,三方就臻園項目合作達成協議後,華僑城集團方面隨即表示,雖然華僑城集團和九龍倉集團會通過項目公司董事會參與臻園項目的建設運營,但更多是作爲財務投資者的角色,臻園項目是由招商地產主導操盤。
“在臻園項目開發的分工上,華僑城集團主要是負責成本控制,九龍倉集團是作爲財務總監,招商地產是負責項目的具體操盤。”這位項目人士向記者透露。
上述不願具名的市場人士繼續分析,招商地產在臻園項目上引入另兩方股權投資,與其他股權投資的模式類似,股權投資都會是以股東貸款的形式存在,合作與投資週期一般不會超過兩年,因此操盤方保證項目定期快速去化非常必要。
“另外,除了招商地產外,另兩方股權投資方華僑城集團和九龍倉集團對項目的利潤也是有很高要求,而這會要求操盤方招商地產在開發過程中予以保障。”這位市場人士解釋說,“一般房地產項目引入股權投資者,不僅要求投資週期限定嚴格,而且都會約定年資金回報在20%左右甚至更多。因此招商地產能否保證臻園項目的利潤水平非常重要。”
上述項目人士並未向記者透露其所在公司投資臻園項目時約定的投資週期和資金收益,不過其表示,公司對招商地產現在的操盤“基本滿意,也達到了之前合作的預期”。
“一開始預期臻園項目的銷售價格是在4.1萬元/平方米左右,現在單價維持在4.5萬元到4.6萬元,也是超出了公司的預期。”這位項目人士指出,“關於公司最後能否在臻園項目上獲得較好的收益,現在還不好說。但是我想應該問題不大。”
另有業內分析人士進一步補充,對臻園項目而言,在引入股權投資者後,因爲財務投資對投資週期都有着嚴格的約定,因此操盤方招商地產快速實現去化尤爲必要,在今年市場下行的局面下,只有價格的折讓才能夠加速去化。
“但是,現在臻園項目的價格相比周邊同類項目單價相差近2萬元/平方米,如此低價對項目的利潤水平而言無疑致命的。可能現在招商地產能夠保證去化水平,但是對華僑城集團和九龍倉集團而言,這樣的低價水平是否能夠償付投資收益,對此無疑是持有懷疑態度的。”這位分析人士最後說。(餘燕明)