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鄭先生在2013年底買了一套房子,卻因爲補充協議與買賣合同上的房款交付時間不一致,一不留神“違約”要賠近十萬元。法律方面專家表示,二手房買賣中,對房價、交易時間、違約金額等一類的數字,一定要力求準確,否則很容易給自己帶來不必要的損失。
弄錯陰陽曆,付款提前了1個月
鄭先生是在2013年12月中旬與賣家簽訂了二手房買賣合同,並支付了首付款5萬元。約定在春節後的農曆元月十五支付第二筆房款30萬元,並辦理過戶手續。當年12月底,由於交房細節,雙方又簽訂了補充協議,再次提到了第二筆房款支付時間。
“當時我的第一反應是‘十五’,就報了‘1月15’這個數字,沒想到擬協議的中介就把第二筆房款支付時間寫成了1月15日。”鄭先生說,這個日子整整比農曆十五提前了1個月。粗心的他竟然沒有發現這個錯誤,當時買賣雙方沒有異議,中介也沒有核對原合同。
沒想到還沒過完年,鄭先生就接到了中介的電話,說他延期支付房款,賣家要追究違約責任,而且房子也不賣給他了。“去年鬧上了法庭,房子沒買成,違約金、律師費、中介費,賠了近10萬。”鄭先生苦不堪言。
責任在買方,賣方有權解除合同
事後鄭先生才發現是因爲買賣合同的付款時間與補償協議的付款時間不一致,但他認爲是賣家後悔賣房,故意找茬以此解除合同。不論賣家出於何種理由解約,律師認爲,買方違約拖欠支付房款時,賣方有權解約並要求賠償。
據介紹,在合同簽訂後需要簽訂補充協議的情況有兩種:一種是合同中未約定的事宜,需要進行補充約定;另一種是合同中約定的事宜經雙方協商認爲需要進行更改。如爲第一情況,則應在補充協議中約定,如出現兩者的約定不一致時,以原合同的內容爲準。如爲第二種情況,則應在補充協議中約定,在補充協議簽訂並生效後,當兩者的約定不一致時,以補充協議的約定爲準。
“鄭先生的情況是,買賣合同和補充協議都對付款時間有約定,故在補充協議生效後,以補充協議的約定爲準。”律師表示,鄭先生應按照補充協議約定的時間支付第二筆房款。
合同中的數字,務必要準確
如今房價動輒上百萬,一有疏忽就會給買賣雙方帶來很大麻煩,有的甚至會起訴至法院。置業專家提醒說,在簽訂二手房買賣合同時,買賣雙方都要對房價、各交易環節所需的時間、違約金額等進行明確約定,並以具體的數字體現出來。簽訂補充協議時,也務必要與原合同進行對比。
比如房價等數字,力求準確,不能有分毫誤差。對於交易日期等數字在確定之前,要把籌款時間、貸款週期等充分考慮進去,以免時間安排太緊湊,受銀行放款時間影響而導致交易不成功。
“一般情況下,大家對房價等比較重要的數字更重視一些,出現差錯的可能性也比較小。但對於交易日期、違約金、稅費等方面,有可能因爲疏忽而留下隱患。”置業專家提醒二手房買賣雙方,在簽訂合同或補償協議時,務必要對所有的數據準確覈實,不要因爲大意而引來經濟損失。
這些數字要約定好
專家提醒,合同中關鍵數字需約定好。那麼,二手房買賣合同中有哪些具體數字值得引起重視呢?
1.房屋面積與成交價格。
2.從簽訂房屋買賣合同到辦理過戶手續所需時間。一般可在合同中約定爲30天左右。
3.買方交付首付款的時間。一般可在合同中約定爲辦理過戶手續當天交付。
4.辦理過戶手續到交房之間的時間。一般可在合同中約定的時間間隔爲15天左右。
5.物業交割時間。一般可在合同中約定爲交房之後的15天左右。
6.房屋尾款金額以及交付時間。如果是毛坯房,一般保留1萬元的尾款;而對於裝修房,則可保留3萬-5萬不等。同時需要在合同的補充條款中將傢俱、家電的件數、新舊程度等,儘量採用數字做細緻描述。尾款的交付時間一般可在合同中約定爲物業交割當天付清。
7.稅費金額與承擔方式。一般由買賣雙方協商好之後再寫入合同。
8.原房主的戶口遷出時間。一般可在合同中約定辦理過戶手續之後的20天內辦妥原房主的戶口遷出手續,或者約定在交房之前辦妥。
9.違約金比例。對於逾期付款、逾期辦理過戶手續、逾期交房等行爲,可約定每日按照總房價的萬分之五來支付違約金。而對於單方解除合同的情形,一般情況下可約定爲總房價的20%。