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2014年中國的房地產行業也進入了新常態。從全年的情況看,2014年前10個月,房地產開發投資增長12.4%,創下19個月以來新低;而住宅新開工面積下降9.8%;住宅銷售面積同比下降9.5%,銷售額同比下降9.9%。在三四線城市由於巨大的庫存而幾乎普跌的同時,包括北京在內的一二線城市銷量暴跌,房價出現了明顯的鬆動,儘管11月各項數據開始回暖,但仍無法改變全年總體慘淡的局面。鑑於房地產行業直接和間接貢獻了國內生產總值(GDP)近四分之一,人們普遍關注2015年樓市的前景,在房地產調控基調不會變的前提下,加之各種新規開始逐漸爲房產稅鋪路,2015年房地產市場將呈現出怎樣的走勢?
2015年二季度有望轉正
多數接受中國商報記者採訪的業內人士預測,2015年房地產對經濟的拖累將會顯著減弱。而這一判斷主要是基於近期各項數據的回暖。
在剛剛過去的這一年,進入10月後,全國樓市一改持續多月低迷的局面,成交量確實開始回升。其中,作爲樓市風向標的一線城市尤爲明顯。從數據上看,CREIS中指數據顯示,10月42個主要城市成交量達2416萬平方米,環比增長12.6%,創年內新高。此外,從更能準確反映房地產市場走勢的30個大中城市商品房銷售面積數據來看,11月其同比增速轉爲正增長。
鑑於該數據領先國家統計局公佈的商品房銷售數據5個月左右,中金公司首席經濟學家樑紅在接受中國商報記者採訪時預計,“2015年二季度統計局的商品房銷售面積當月同比增長也將轉正。鑑於商品房銷售迴歸正增長對房地產投資具有積極影響,2015年房地產投資增速可能超預期,同比增長可能達到10%,高於我們此前預計的8%的增速,對經濟增長的拖累將進一步下降。”
必須承認的是,去年11月數據回暖的背後反映了部分地方政府限購政策的逐漸鬆動,這其中包括出臺了“認貸認房”的首套房貸政策:對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。此外,對已經取消限購或者沒有限購的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,由銀行確定首付比例和利率水平。更重要的是,七折利率重出江湖,對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例爲30%,貸款利率下限爲貸款基準利率的0.7倍。
在系列政策微調的推動下,自2014年10月以來,商品房成交面積增速確有改善,且這一勢頭仍在延續。根據中金公司分析師們的初步預計,2015年商品房銷售面積當月同比增速將在二季度轉正,且全年增速在3%左右,而2014年的增速是-8%左右。
中金公司分析師劉博告訴中國商報記者,“從統計局數據來看,30個大中城市商品房2014年10月、11月成交面積環比增速均達到10%,顯著強於往年同期均值。另外,去年12月18日國家統計局公佈的數據顯示:11月份70個大中城市新建商品住宅成交量較10月有所放大,爲年內新高,房價環比降幅進一步收窄。這些均顯示出房地產政策向常態化迴歸和貨幣政策逆週期操作,對商品房銷售有提升作用。”
從過往經驗來看,30個大中城市數據更具前瞻性。比如在2012年3月,30個城市銷售數據率先由負轉正,而統計局銷售數據轉正則要等到2012年7月纔出現。同樣在2013年7月,30個城市商品房銷售增速出現由正轉負,而統計局數據要到2013年12月纔出現。也就是說,在房地產銷售週期的轉折點附近,30個大中城市的局部的銷售數據比全局的數據反應更迅速。
與之類似的是,2014年11月,30個城市商品房銷售面積同比增速3.7%,由負轉正;同年12月繼續保持正增長,這可能是一個積極的信號。結合基數效應,中金公司初步預計統計局的商品房銷售面積當月同比增速,可能在2015年二季度就會轉正。