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“除非北上廣核心區域、房齡不長於十年的,否則繼續持有房子的必要性是比較弱的,因爲房地產作爲帶來超額回報的行業的年代已經過去了。”北京師範大學金融研究中心主任鍾偉近日在某機構2015年宏觀經濟金融暨投資策略會上稱,三四線城市的房地產已經沒有投資價值。
房地產市場回暖可能性不大
“2015年房地產的總體特點是:一線城市好,三四線城市一般;銷售面積好,大概能有14億平米,但銷售價格一般;住宅銷售不錯,但商業、寫字樓商鋪一般;房產銷售端不錯,房地產投資、土地購置一般。同時,要關注人口、商業和利率對房地產的影響。”對於2015年房地產行情,鍾偉做出如是判斷。
“對於房地產調整的判斷,市場短期內整體回暖的可能性不大。”中誠信託副總裁李振蓬也發表了相同觀點。她給出的理由是:第一,市場預期;第二,利率市場化;第三是庫存巨大。房地產行業的調整,上一輪調整週期從2007年第四季度到2009年第二季度,延續了7個季度。市場銷量最大跌幅超過20%,價格跌幅超過15%。如果以2014年一季度開始作爲此輪房地產調整的開始算,調整週期會到2015年下半年甚至2016年上半年。
東邊不亮西邊亮,房地產併購重組正在迅猛增長。Wind數據統計,截至2014年9月底,房地產行業已完成和未完成的併購金額合計爲1054.04億元,去年同期這一數據僅爲552.38億元,同比增長了90%。
“整個地產行業的併購重組機會很大。”李振蓬分析,2014年市場基本面的整體低迷讓房企的規模化發展受到了巨大阻礙,市場格局或將面臨重新洗牌的可能性,因此併購整合成爲房企突圍融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。
對於2015年房地產信託風險,鍾偉表示:“總體來講,信託違約率微乎其微。剛性兌付的打破是很難的。”2012年融資方將高息的信託資金替換爲相對低息的信託資金。這表明開發商對未來的預判更加謹慎,不願冒險,所以違約風險更低。
對於具體房地產信託產品是否會違約,鍾偉表示,主要看兩點:一是項目,避免多次滾動發行的項目;二是發行主體,一般背靠較大的平臺、資金實力雄厚、中大型信託公司不願意打破剛性兌付,否則可能喪失市場聲望和客戶資源。
2015年最多兩次降息
對於2015年貨幣政策走向,鍾偉認爲:“不會那麼劇烈。市場普遍預計的全面降準可能性不大,人民銀行最大的可能性是把央票回收,大概能釋放1.3萬億-1.4萬億的流動性,效果相當於降準不到1個百分點。”
至於降息問題,鍾偉表示,2014年已經降息過一次,2015年上半年可能還有一次降息,但2015年最多兩次,要達到市場預期的4次是不現實的。理由在於,降息後股票上漲,國債隨之上漲,但理財產品的收益不會漲,但銀行儲蓄資金勢必會減少,轉變成信託或財富私行的產品。
此外,央行通過各種各樣的創新工具,爲市場注入流動性。“貨幣政策的變化給A股帶來的機會還是不少的。”鍾偉說。