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核心提示:最近,紐約梅隆銀行的首席經濟學家理查德·霍伊把中國房價列爲“世界經濟三大不確定性”之一,從一個側面說明了中國經濟在全球經濟中的地位。不過,筆者認爲,把中國房價拉入世界經濟三大不確定性之列,還是有點擡高了我們。當然,對我們自己來說,外界對中國樓市的誇張認識也不無道理,畢竟,房地產出現問題不只影響本行業,而且關係到上下游龐大產業鏈和金融體系。
最新的調控成果是:1月份,全國70個城市房價由過去的“漲停”變成了“停漲”。那麼下一步,這些城市的房價是繼續下跌,還是轉變爲有漲有跌?
這就涉及到“房價合理迴歸”的衡量標準問題。顯然,這是一個考驗調控智慧的重大問題。國際上一般把房價收入比作爲常用的標準,通常在3-6之間;最近也有專家提出房價漲幅高於CPI、低於GDP屬合理。如果機械套用房價收入比,截至2010年,中國城鎮居民的房價收入比在8.7左右,要達到合理,房價還要普降30%。那麼,逐步提高居民收入的因素要不要考慮進去?
不管採用什麼樣的標準,但有一點絕對不容忽視,就是如果房地產市場出現“亂”的局面,一定會傷害中國經濟。而如果中國經濟出現大的波動,就會衝擊到新興市場國家尤其是亞太地區的經濟;間接地,也會對全球經濟雪上加霜。從國家宏觀政策來講,並不希望出現這樣的局面。所以說,最近高層強調宏觀政策預調微調,除了包含金融和財政政策之外,也暗含着房地產政策的微調。對此,大家可拭目以待。
前不久,安徽省蕪湖市推出一攬子的鼓勵購房的政策,與中央的宏觀調控政策明顯衝突,挑戰了調控“底線”,所以被叫停。但是,如果低於“底線”,把政策調整爲對購買首套房進行扶持,則與中央“有扶有控”的政策精神不衝突,就可能實現一些微調。各地情況不同,而“作爲13億人口的大國,又處在工業化、城鎮化進程中,房地產的需求從長期講是剛性的”,對於房地產調控一味理解爲壓,顯然是不現實的。
房地產調控政策是一個組合,不能簡單地理解爲壓。對於過度的投機和投資性需求要堅決抑制,所謂“不放鬆”是針對這一塊。對於普通商品住房,中央強調要加大供應,這也是非常明確的。保障房建設不容置疑,要在加大建設力度的同時做好分配和管理工作。爲滿足剛需,房地產商們應該在調控的大前提下,通過適當的降價促銷。如果房地產現有存量長時間沒有成交的話,就會出現惡果。應當說,現有存量商品房裏,大比重的還是普通商品房,屬於奢侈品供給的比重有限。打擊的是過度投機,是過度超前消費,這一點務必搞清楚。
在我國目前的市場約束條件下,房地產宏觀調控不能放鬆。誠如溫家寶總理所說,“將來住房的形式也是多種多樣的,不一定人人都擁有自己的房,但人人都要有住處”;“房地產發展要充分發揮市場機制的基礎性作用,只有這樣才能合理配置資源,提高效益,但是,爲了促進公平和穩定,政府調控也不能鬆”。目前宏觀調控的成果之一就是,政策可以對房地產業施加有力的影響,那麼,下一步選擇的方向應該是什麼?
筆者認爲,還是應回到保障房和普通商品房供給上來。但需要注意到,已很多專家提出,保障房除了實體房屋的分配,也應該包括貨幣化分配,應當與收入分配改革結合起來。像蕪湖市發放買房補貼,如果是針對第一套房,筆者認爲是可行的。現在銀行已取消了差別貸款利率,可以適當恢復。對於一套房的購買者給予適當的稅收、利率補貼,符合刺激內需和“有扶有控”的原則。也還可以在金融創新方面有一些新的動作。
在繼續調控的形勢下,A股市場房地產板塊會如何表現呢?特別是,如果今年房價與去年持平甚至下降,房地產板塊收益情況會如何呢?筆者以爲,第一,要看存貨能不能賣出去;第二,要看流動資金能不能得到補充。
從年報數據看,地產上市公司存貨比較大。既然大家都已經看到這個情況,就都會從各自角度採取措施。從地產商來說,一定會千方百計推出措施促進銷售。從宏觀政策來說,調控的最終目的是發展房地產業,而不是把這些上市公司往牆角里逼,甚至逼死。所以,政策也必然會微調,以適度降低庫存。只要銷售動起來,就可以回收資金。因此,過於悲觀是不需要的。同時,房地產公司中已經上市的顯然比不上市的更有自我保護空間,更有迴旋餘地。
就目前房地產板塊的市場估值來看,市盈率已經偏低。這兩年無論整個A股市場還是金融地產板塊,都被“超調”了。由於大的宏觀經濟環境並不差,有關危機因素正在通過隨機調節逐步消減,不存在發生大範圍的、崩塌式的危機的可能,已經連續低迷兩年多的中國股市必將呈現恢復性上漲。而隨着房地產政策“有保有壓”內涵的充分展現,隨着房地產促銷的展開,房地產板塊應該會有上佳的表現。