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市場:租賃需求明顯
2014年第三季度租賃市場需求明顯,主要來自服務業,如金融行業和商業諮詢行業。內資公司仍佔主導,跨國企業在過去幾個季度需求都不活躍。顯著的大宗租賃交易,如高翔公司租賃天津環球金融中心1000平方米,天河城購物中心租賃遠洋大廈1100平方米。
第三季度辦公樓租賃需求明顯,但整體淨吸納量環比下降。辦公樓整體淨吸納量環比下降60%至25000平方米,下降主要原因之一是甲級辦公樓市場空置率十分有限。由於環球金融中心企業租戶搬離,甲級辦公樓淨吸納量爲負5000平方米。仲量聯行天津分公司董事總經理何邁可表示:“雖然2014年第三季度需求放緩,但這種趨勢不會延續。縱觀天津整體經濟基本面良好,我們預期企業將有擴租或升級需求。”
第三季度多棟辦公樓入市。一座甲級辦公樓——天津世紀都會和三座乙級辦公樓——萬達中心、海河華鼎和梅江中心大廈相繼入市,天津辦公樓整體供應增至170萬平方米。其中,天津世紀都會坐落於南京路,需求明顯,預計將增加甲級辦公樓之間競爭。然而,租金市場尚未受到新增供應的影響,表現與上一季度持平。
天津呈現出更多高質量辦公樓。區政府着力通過建設區內高質量辦公樓來吸引租戶。隨着天津辦公樓質量逐年改善,對租戶的競爭也逐年增加。例如萬通中心,將於2015年完工,近期在小白樓向公衆開放展廳。仲量聯行天津商業地產部總監呂蔚然表示,“萬通中心將成爲小白樓區域第一座擁有卓越品質的甲級辦公樓。萬通中心已獲得綠色建築金級認證,將滿足重視生態環境的企業租戶。”
隨着更多辦公樓竣工,天津整體辦公樓市場競爭加劇將更利於租戶。仲量聯行天津分公司董事總經理何邁可表示:“由和記黃埔開發的天津世紀都會、萬通集團開發的萬通中心以及凱德國貿和富力中心將帶動天津辦公樓達到一線城市的級別,爲租戶選擇辦公空間時帶來更多選擇。”
未來:管理服務升級
隨着社會整體飛速發展,傳統辦公樓已無法滿足日常的辦公要求,落後的基礎後勤管理也已無法滿足服務需求的步伐,伴隨着“寫字樓”逐步走入了大家的視線,專業的物業服務也隨之而來。正如通訊方法更新換代一樣,寫字樓也在不停的提升、換代,從幾層幾十米到幾十層幾百米,從分體空調到中央空調,從玻璃窗到呼吸式幕牆,從普通建築到零碳建築等新技術的應用、新材料的使用都爲物業服務企業提出更高的要求,同時基礎物業服務已經遠遠無法滿足寫字樓的使用者們。
作爲寫字樓管理中至關重要的環節是對大廈設備的維修與管理,維修不利、保養不及時、設備損壞等都會影響到使用者的正常辦公秩序,並且給物業持有人造成不可彌補的損失。DTZ戴德樑行物業及設施管理部助理董事郎峻先生說:“在各項目的日常工程管理中要不斷爲員工進行有針對性的專業培訓,使整個團隊熟知本項目的設備設施特點。並要不斷將市場中的新技術、新思路帶入到項目工程管理中來,使員工的思路不斷‘更新’,促使員工的工作方法不斷地‘換代’。物業管理服務的工程團隊在面對行業發展中的新技術、新難題要不斷鑽研,並將研究成果及時傳遞給各項目管理處及發展商,通過升級工程監控體系做到使項目各類設備設施安全有效地運行。”
隨着現代寫字樓的發展,物業管理服務也隨之改善。寫字樓作爲現代商務、辦公的主要場所,高效且優質的服務在日益管理過程中顯得尤爲重要。除設立常規的客服部門,做好常規工作外,在管理模式上也應力求創新。對此,郎峻表示,客服部門除完成常規工作外,還應在工作界面上做出進一步的劃分,將各種對客服務工作從過往落實到人升級爲在落實責任人的同時,還應將每日經手事件均記入電子檔案系統,做到管理無縫隙工作有軌跡。在升級優化軟件的過程總亦要不斷完善服務內容。針對不同寫字樓客戶的特點,管理處還應有針對性的研發各種特色性服務,使客戶切實感受到物業管理的全方面。通過不斷的更新提升物業服務內容,在管理過程中與客戶建立親密無間的感情。