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央行降息後,深圳開發商的推盤熱情不斷昇溫,新房的銷售熱度也達到今年的巔峰,所推出的新房幾乎都成交火爆。據統計,深圳11月共有30個樓盤開盤或加推,推售房源9602套,單月入市新房推售量達到7年來的最高值。同時,11月深圳一手住宅成交5787套,環比增長21%,成交量達到2010年調控以來的次高水平。
而受新盤熱銷的帶動,在二手房市場,大量優質客戶也積極入市。中聯地產二手房研究院總經理肖小平告訴記者,部分新盤的價格與周邊二手房價格有著很大差別,不少預算不足的購房者在看完新盤後,紛紛轉入二手房市場,尤其是龍華、?田、前海等片區,隨著這些區域規劃利好,新盤熱銷,也帶動了二手房成交火熱。
一手房熱銷攪動房地產市場
自11月22日央行宣布降息以來的兩周時間裡,深圳樓市呈現出供需兩旺的態勢。降息後首周首批上市的三個樓盤海錦城、星河銀湖谷、前海時代均創出開盤佳績,其中星河銀湖谷和中海錦城實現『日光』,前海時代的675套房源幾乎售罄。上周末,又有特發和平裡2期、瓏禧、光明峰薈、棲棠映山等盤紮堆上市,體驗著降息帶給樓市的利好,開盤現場個個火爆。
伴隨著新房市場的成交火熱,深圳二手房市場也日漸昇溫。據統計,深圳11月迎來歷史上新房最大批售量,共有16個項目獲得批售,批售總面積為116.7萬平方米,環比增長173.4%,同比增長88.4%。同時,11月深圳共有30個盤進行開盤或加推,單月新房推盤量達到深圳近7年最高值。而在二手房方面,根據深圳中原監測,11月多重利好疊加,深圳剛需型和改善型客戶入市積極性均提高,導致11月二手成交量創今年以來新高,共成交6266套,環比增長64.7%。
新房成交火熱是如何帶動二手房市場活躍的?中聯地產前海某分行經理介紹,11月前海二手房成交火熱,一方面得益於片區前景優勢,一方面是前海時代的熱銷為市場累積到一批優質客戶。其中,位於前海的二手樓盤諾德假日花園和星海名城近日成交都非常好,其中一部分就是沒買到前海時代,就來找中介買二手房的購房者,『他們大多數是改善型,也有少量投資客,他們認為降息減少了購房成本,再加上有漲價的預期,不管新房、二手房,碰到合適的房源,肯定要出手了』。
新盤價越高,二手房越好賣
而另一方面,新房的價格略高也讓不少原來准備購買新房的置業者轉而去選擇周邊的二手樓盤。
肖小平告訴記者,前陣上市或新推的物業中,普遍開盤勁銷九成以上,盡管如此,在需求旺盛的情況下,還是有部分置業者沒買到理想的物業,其中,價格比預期高是最重要的原因。據調查,在之前入市的項目中,位於龍華的中海錦城和?田的星河銀湖谷入市均價,均歷史性地突破3萬元/平方米,而龍?片區二手房均價只有23944元/平方米,新房價格比二手房價格高出25%以上。這種情況下,雖然新房價格的上揚未能阻擋大量購房者的腳步,但也讓部分『心有餘而力不足』的剛需客們望而卻步,紛紛轉向周邊的二手房市場。
而以4.2萬元左右均價入市的前海時代,同樣也是略高於周邊二手房房價。記者了解到,與前海時代一路之隔的南海玫瑰園、陽光棕櫚園等小區的二手房價,一般在3.8萬—4萬元左右。
中聯地產四季花城分行經理告訴記者,『新盤價格越高,二手房就越是好賣!』他舉例,像?田片區的春華四季和萬科四季花城都是備受歡迎的物業,以改善型的大三房為主,社區成熟、交通方便,加上?銀通道計劃將於12月開工,預計2017年通車。通車後,市民花費大約12分鍾就可以開車從?田抵達福田中心區。而隨著未來龍?片區產業、交通、居住環境的整體改善,片區房價或馬上迎來新一輪上漲空間。於是在新房火爆和房價上漲預期的背景下,購房者一旦在新房市場未有斬獲,就會轉戰二手房市場。
二手房價未來漲幅或收窄
而二手房價格也在成交回暖下緩慢回漲。記者從深圳中原了解到,11月,深圳188個樣本二手樓盤的成交均價為29930元/平方米,環比上漲1.19%,而業主對房價預期的看好也使得整個二手房的報價呈現小幅上揚趨勢。
根據深圳中原研究中心的統計,在用於編制指數的188個樣本樓盤中,2014年11月成交的樣本樓盤數128個,較上月減少12個,樓市政策利好推動近六成樣本樓盤價格上漲,其中,27個樣本樓盤漲幅在0—5%之間,佔比為21%;29個樣本樓盤漲幅在5%—10%之間,佔比為23%;22個樣本樓盤漲幅超過10%,佔比高達17%。而11月價格下跌的樣本樓盤數則只有50個。
從各區看,11月,所有區的二手房均價都呈上漲趨勢,除福田和鹽田微漲外,其餘區域漲幅均超過1個百分點,其中:寶安漲幅最高為2.4%,其次為羅湖和南山,漲幅均上漲1.7%,除翠竹、南油、蛇口三板塊小幅下跌外,其餘10個板塊均上漲,其中由於今年學位房購房季提前到來,百仕達板塊漲幅最大,為8.4%;龍華在地王效應拉動下繼續上漲1.2個百分點,其中民治板塊漲幅達到2.8%;而剛需聚居的龍崗區則上漲1.1%。
深圳中原研究中心總經理王飛表示,從『9·30』新政到央行降息,再到公積金貸款利率下調,購房者的置業成本有所減輕,並且市場預期得以逆轉,使得前期觀望的剛需群體和受政策抑制的改善型群體入市意願增強,樓市回暖趨勢已定。不過基於目前高庫存現狀,預計大部分項目價格變動幅度不會太大;而隨著政策效應遞減,業主心態也會漸趨理性,預計下月指數漲幅會收窄。
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20個位於原特區外
本月25個新盤
將入市
記者從美聯物業了解到,12月深圳預計有25個樓盤開盤,其中除羅湖有1個新樓盤,福田有1個新樓盤,南山有3個新樓盤外,其餘20個新開盤項目都位於深圳原特區外。而在這些新盤中,有均價將達到10萬元左右的海上世界雙璽項目,也有均價在1.35萬元到3萬多元的剛需項目。
美聯物業的統計顯示,12月,深圳預計有25個新盤入市,其中羅湖區1個,為位於地王片區的One 39項目,該項目主推38—80平方米的公寓,預計入市均價在4萬—4.5萬元。而福田則只有位於皇崗的深業上城入市,其將推出260—282平方米的商務公寓項目,預計入市均價約7萬元/平方米。而南山則有三個項目將入市,分別是海上世界雙璽,其推出210—350平方米的超高層新品,預計入市均價10萬元/平方米;位於後海的棲游記項目,推出57平方米復式兩房項目,預計入市均價為3.5萬平方米;位於後海的翡翠海岸二期,其推出177—225平方米平層單位以及345平方米復式單位,均價預計在6.5萬元左右。
而其餘20個項目則分別位於寶安、龍崗、龍華、光明、坪山等區域。其中,寶安區有8個項目:寶安中心區1個、西鄉片區3個、沙井1個、福永2個、石岩1個。記者了解到,寶中片區的前海鉑寓將推出32—76平方米的商務公寓項目,西鄉片區的萬象新天同樣推出的是44—50平方米的小戶型商務公寓項目,而西鄉的勤誠達22世紀二期則推出89—160平方米的2—3房項目,廣興源聖拿威則推出175—270平方米的樓王單位。此外,福永的星航華府和懷德公元將以2.1萬—2.25萬元的均價入市,沙井的華盛西薈城則將以1.9萬元的均價入市。
而龍華和光明則分別有2個項目將於本月開盤。龍華的新盤為星河傳奇和卓能OPUS,其均價都在3萬元左右,而光明的宏發嘉域和光明1號則將以1.85萬元的價格入市。
龍崗區也是深圳新房供應較為集中的區域。記者從美聯物業了解到,12月,龍崗區將有6新盤入市,其中龍崗中心城3個,?田、布吉和平湖各1個。龍崗中心城的同創九著、仙嶺公館、東關岸上林居的入市均價都預計在1.75萬—1.8萬元左右,其推出的也都是針對剛需群體的,戶型面積在70—150平方米的剛需戶型。而位於?田的信義嘉御山預計在本月加推83—89平方米三房,均價將達到2.65萬元,布吉的梓盛發·創意新城也預計以2萬元的均價入市60—130平方米戶型的房源,而平湖房價仍處於窪地,本月的平吉上苑預計推出75—126平方米的戶型,其均價在1.6萬元左右。此外,龍崗的坪山和大鵬各有1項目將入市,分別為位於大鵬的承翰半山海和力高·君御國際,其中,承翰半山海預計推出37—65平方米的平層單位和79—85平方米的復式單位,均價在1.8萬元左右。而力高·君御國際則預計推出79—89平方米的3—4房單位,預計均價為1.35萬元。