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“今年,長沙樓市明顯不如去年景氣。”融科智地華中公司副總經理曾志舜談到2014這一年時,露出不盡如人意的表情。在他看來,無論是成交量還是房價,長沙的樓市就像換了一種頻率,而且房價的回落已影響到消費者的產品需求,“小戶型需求明顯減少。”這些變化讓很多房企來不及調整產品來適應改變。
住宅成交量下跌月份居多
當2014年過去一半時,樓市亮出了警示燈:1-6月,長沙內六區住宅累計成交面積和成交套數同比均大幅下降。
於7月19日開盤的水墨林溪正好遇到了市場觀望期,其項目營銷總監曾耘墨回憶,“水墨林溪項目開盤之時,長沙樓市經歷了半年的不溫不火、需求乏力,爲了打破這種‘平靜’,我們在銷售策略上費了很多精力,推出各種組合促銷政策刺激看房者的消費。”雖然開盤前已蓄客300個,但曾耘墨回想起來仍覺得是“一半火焰,一半海水”。
7月以後,長沙樓市住宅成交量下跌月份居多,觀望情緒濃厚,直到“9·30房產新政”出臺,房企趁機推出各種促銷,纔出現10月環比增長90%的微笑曲線,雖然11月環比有少許回落,但成交量整體迴歸平穩,在這個冬天,長沙樓市終於見到了暖陽。
房價每平米跌400元
由於長沙住宅成交量同比明顯下降,這一市場反應直接傳導到房價上,使得房價在2014年呈現整體往下的拋物線,在年底時觸底企穩。
10月算是房企的“幸福月”,長沙內六區新房網籤環比增9成,但熱銷的實質是以價換量,長沙房價持續走低,內六區新建純商品住宅網籤均價爲6301元/平米。
數據顯示,1月時,內六區新建純商品住宅網籤均價爲6604元/平米,讓很多開發商看到上升的希望,但是,5月網籤均價突然降爲6209元/平米,這與房企衝刺半年銷售目標相關。雖然後面兩個月出現反彈,但到下半年,房企銷售任務加重,不得不放棄博弈,以價換量。
房價出現垂直下降出現在8月,內六區新建純商品住宅網籤均價從上月的6518元/平米跌爲6173元/平米,環比下跌4.83%。
到11月時,長沙內六區新建純商品住宅網籤均價爲6206元/平米,這一價格和1月相比每平米跌掉近400元,與2012年房價持平。
土地市場連續三月無溢價
土地市場的冷暖,一個重要參考值便是溢價率。2014年的土地市場,在前期一直充滿憧憬,但進入第二季度後驟變。
上半年長沙內五區共有45宗土地入市,順利成交38宗,一季度成交總金額接近100億元,而二季度成交總金額僅19億餘元。
而且,自6月份以後,連續3個月長沙成交的土地幾乎都是以起始價成交。由此看出,房企已經感受到樓市在調整,暫緩拿地,全力去庫存成爲不謀而合的共同選擇。
尤其是11月,長沙土地市場三宗總價達17億元的土地中止交易,最後五宗土地出讓,成交總額僅5873萬元。
“長沙近兩年城市擴張明顯加快,土地供應增速超過需求的增長,致使現在新房存量大增。”曾志舜坦言,由於長沙目前供過於求的現狀,融科智地近期不會考慮在偏遠地段拿地,寧願選擇城市中心地段的小宗地塊。
房產大腕齊聚長沙,在產品過剩的年代,品質不再是稀缺資源,房企不得不重拾地段利器。楊湘徽