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據媒體報道,住建部已確定北京、上海、廣州、深圳四個特大城市REITs(房地產投資信託基金)試點方向。業內指出,與市場人士的期望不同,此次試點範圍初步定於租賃性保障房,持有型商業不在其中。其目的便是通過已建成的保障房資產證券化,盤活存量資產,提供後續建設資金,也可以使地方政府在保障房建設管理中承擔的“無限責任”變爲“有限責任”,有效解決租賃型保障房資金短板。
目前,我國租賃性保障房建設資金來源延續了過去政府項目建設的融資模式,即以外部借款、尤其是銀行貸款爲主的模式。而按照保障房建設目標,“十二五”期間將建設3600萬套保障性住房,其中,租賃性保障房佔到40%。初步測算,其建設資金需求將超2萬億元,存在較大的缺口。如何擴寬資金來源渠道,緩解租賃性保障房的建設資金壓力,也就成了不得不面對的現實問題。
如何面對?顯然,試點保障房REITs,通過設立“特殊目的公司”(SPV),以對應租賃性保障房項目爲主要資產包,通過公募市場募集資金並掛牌交易,完成資產證券化,就是一個不錯的選擇。據悉,在國外,REITs通過資本市場向公衆投資者發行,已是一個較爲成熟的投資品種。在我國,保障房REITs也不僅早有雛形,在天津濱海新區搞過試點,積累了一些經驗。而且與此同時,認定爲租賃性保障房也早有信號,住建部門此前就有這樣的謀劃。可見此番確定在四大城市開展試點,不是一時興起,而是有備而來。
但保障房REITs並非一試就靈,而是離不開相應的制度作“保障”。要知道,REITs是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金,涉及到法律、稅收、收益比例、監管等多個環節。如果對此缺乏明確的說法,或者稀裏糊塗,顯然不足爲信,甚至讓其半途而廢。
比如收益和稅收。按照全球幾百只REITs的6%至8%年淨收益率爲標杆,加上我國商業地產的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產稅等,粗略統計,國內REITs的收益率需要13%至15%才能達到REITs收益的基本要求。然而,這麼高的融資成本誰能受得了?因此有專家直言,我國若沒有相應的免稅政策出臺,REITs將無法得到規模化發展。
再比如,法律界定和監管責任。如何界定他搞的是租賃性保障房REITs,還是打着漂亮的旗號進行非法融資?這需要有個明確的界定範疇。而在監管層面及其責任,如何劃分和明確,怎樣保證各方利益不受損害,不被少數不法分子鑽了空子等等,這也都需要未雨綢繆,做好預判,通過出臺可行的制度予以防範和化解。
說到底,保障房REITs雖然可行也可信,業內也認爲通過財政補貼、稅收優惠和政府增信,將是保障房REITs產品具有收益穩定、抗通脹性,受投資者歡迎的重要保障。但這些都不是說說而已,而是要在試點的同時,不斷補充和完善相關制度。可行可信的制度纔是保障房REITs走好走遠的“保障”。張國棟