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一起買賣合同糾紛執行案,從立案至今歷時4年之久。涉及的銀垠大廈爛尾樓從查封到組織司法拍賣,其間利益人異議不斷,司法拍賣一度被暫緩。時至今日,這座備受關注的爛尾樓仍矗立在甘肅省蘭州市的主城區灘尖子。
今天上午,蘭州鐵路運輸中級人民法院召開新聞發佈會,宣佈該院於當天上午依法裁定駁回尹某等68名購房者的異議,確認銀垠大廈將被整體司法拍賣。
購房者提異議拍賣被暫緩
2005年,銀垠大廈項目在蘭州灘尖子開建,2007年主體封頂。然而,在建設過程中,甘肅愛之泰房地產開發有限公司因沒有資金致使銀垠大廈成爲爛尾樓。
另一方面,愛之泰公司與蘭州天奇物資集團有限公司因供應鋼材、水泥等引發的買賣合同糾紛案進入法律程序,經甘肅省高級人民法院調解,雙方於2010年3月29日達成民事調解協議,愛之泰公司應按照調解書約定的期限向天奇集團支付8000多萬元欠款。
由於愛之泰公司未按照調解書約定的內容支付欠款,天奇集團於2010年7月22日向法院申請強制執行,該案被甘肅省高院指定由蘭鐵中院執行,案件進入了執行階段。2010年12月,蘭鐵中院依法查封了愛之泰公司在建的銀垠大廈項目。
銀垠大廈被查封后,蘭鐵中院依法開展執行工作,責令愛之泰公司履行義務,但該公司一直未能償還欠款,也再無其他可供執行資產,也無力對該大廈復工建設。
2013年4月17日,蘭鐵中院對銀垠大廈進行了委託司法評估。2013年10月,法院決定拍賣銀垠大廈。之後,銀垠大廈聯建方提出異議,法院立案審查後駁回異議。
2014年10月10日,甘肅省高院在審查後通知蘭鐵中院依法組織拍賣。隨後,蘭鐵中院委託拍賣公司發佈公告顯示,銀垠大廈整體拍賣參考價爲4億元,競買保證金爲8000萬元,於11月25日以網絡競價的方式拍賣。
2014年11月20日,尹某等68名銀垠大廈購房者在看到大廈將被整體拍賣的公告後,向蘭鐵中院遞交了執行異議申請書。蘭鐵中院次日立案審查,並於11月24日針對異議進行了公開聽證。在異議審查期間,法院按照法律規定暫緩對大廈進行司法拍賣。
法院詳解駁回異議依據
尹某等68戶購房者認爲,法院委託拍賣行爲涉及的標的物——銀垠大廈中的部分在建房屋,系他們購買的尚未交付的房屋,他們對該大廈中的部分房屋具有權利;法院所執行案件的執行申請人天奇集團是被執行人愛之泰公司的債權人,其不是法院現在所執行標的物銀垠大廈房屋的權利人,故法院無權直接執行拍賣買受人購買的房屋;法院以異議申請人購買房屋的買賣合同是無效的爲由要執行購買的房屋是沒有法律依據的。尹某等人請求法院裁定中止執行,請求停止對銀垠大廈的整體拍賣。
辦理此案的法官範贛鑫介紹,尹某等68人向法院提供的商品房買賣合同、銷售不動產統一發票、愛之泰公司的售樓書、銀垠大廈的照片、網上銷售資料等證據,僅證明68名購房者與愛之泰公司存在買賣合同關係,買賣合同關係屬於債權法律關係的範疇,該債權可以通過司法等程序予以確認,現購房者未能提供債權經確認的證據,不能對抗申請執行人天奇公司的債權請求權,也不能阻止法院對銀垠大廈進行司法拍賣。
法院認爲,68名購房者依據其提供的證據主張對涉案房屋具有物權,則根據物權公示的原則,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力。合同僅是物權變動的原因行爲,並不必然發生物權變動的結果,簽訂了商品房屋買賣合同並不必然取得該房屋的物權。購房者未提供涉案房屋的所有權等物權證明,主張享有部分房屋物權無事實依據,不能阻止法院對銀垠大廈進行司法拍賣。
法院還認爲,因爲銀垠大廈系在建工程,無法分割拍賣或分割拍賣明顯有損其價值,故法院決定依法整體拍賣並無不當,法院執行符合法律法規和本案實際。
法院執行兼顧購房者權益
68名購房者提出的異議被駁回,那麼他們的權益該如何保障?蘭鐵中院執行局副局長馬興隆介紹,銀垠大廈購房戶一直是法院在處理案件時充分考慮的問題,但執行法院直接介入購房戶與愛之泰公司的糾紛缺乏法律依據。
馬興隆介紹,爲妥善解決問題,充分保護購房戶的合法權益,經法院努力做當事人的工作,現愛之泰公司承諾除返還購房款外,按照已付購房款的一倍賠償各購房戶的損失,款項由法院在拍賣價款中支付。
馬興隆還建議,如果購房戶認爲愛之泰公司承諾的賠償數額過低,要求增加賠償數額,執行法院無法直接確認賠償數額,購房戶可通過有管轄的法院起訴愛之泰公司,確定賠償數額。
馬興隆認爲,司法拍賣是對衆多購房戶權利的保護,通過拍賣可以使購房戶挽回損失。如果銀垠大廈一直擱置下去,基於該大廈所有權利人的權利都無法實現,包括購房戶。
□本報記者趙志鋒