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城中村作爲城市發展過程中一種特有的形態存在,正在漸行漸遠。從2003年9月鄭州市政府將城中村改造提上日程算起到今年,鄭州城中村改造工程已經走過了11個年頭。根據統計,鄭州全市共有228個城中村,如今已有170餘個獲批改造。與城市進程中的舊城改造不同,城中村改造涉及土地的轉制、村集體和村民的出租屋問題等,因此在改造過程中遠比一般的舊城改造問題複雜得多。
步入2014年,鄭州的城改工作也一直在有條不紊的進行着。東關虎屯村、杜嶺新村、棗莊村先後進行了拆遷改造,而同處一個區域的西韓砦村,最近也下達了拆遷公告。2014年11月11日,喧鬧的村口貼出了西韓砦將要拆遷改造的公告,該公告的出爐也代表西韓砦村對拆遷改造事宜進行了首次明確。
城中村因爲建築密度大,容積率高,社會管理問題嚴重而一直備受社會各界所關注。對於本次西韓砦的改造,我們也在第一時間電話採訪了此前先後參與了金水區勝崗、東關虎屯城中村改造前期策略定位的RET睿意德策略顧問部總監石俊東先生。他表示:“西韓砦位於經三路金融一條街核心位置,具備極大的開發價值。但東西韓砦都存在着臨經三路的沿街面較短的問題,未來可規劃的商業展示面較小,會影響商業開發的價值和盈利,進而影響整體開發的質量。對於此類鄭州中心區域的城中村改造項目來說,往往面臨着返遷安置壓力巨大的問題,項目對於資金滾動開發的要求就更高。所以在前期定位和規劃時要重點考慮盈利模式問題,發揮好地塊的位置優勢,創造投資安全和盈利水平高的產品實現項目的健康發展。”
對於城市和居民來說,城中村是一個完整的城市生態體系,居民的工作、生活、休閒娛樂等需求都在區域內解決。例如經三路沿線以北的棗莊,很多租戶和居民即在此居住,又在附近上班工作。因此,工作就業機會以及各種配套的完善使得中心城區城中村往往承載着更多的城市服務功能。
城中村的改造升級將使得城市面貌有所更新,但更重要的是城市功能因此而得到了新一輪升級。重新組合後的辦公、居住以及綜合配套將給再次居住生活的人們創造出一個宜居宜業的良好環境。鄭州目前處在城市組團外擴和中心城區改造的階段,價格擠壓、城市外擴和交通改善將使得居住人口進行外移,但提供就業機會的產業以及多數科教文衛等配套短期內仍主要集中在主城區,所以城改項目也應該注重產業和商業功能的打造,創造好就業和商業的吃喝玩樂購功能,來實現城市服務功能。(RET睿意德)