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最新數據顯示,11月天津二手房成交增加四成左右。降息爲樓市帶來利好,和新房相比,二手房周邊生活環境更爲方便,小區更加成熟,爲不少市民所青睞。但二手房買賣容易出現糾紛,其中不少是合同糾紛,如何避免合同中的陷阱,廣大購房者一定要擦亮眼睛,仔細審查合同條款,避免上當受騙。
(一)中介合同陷阱
大部分二手房都是通過中介來成交的,爲了快速達成買賣協議好提取中介費,部分不法中介經常在合同上耍小聰明,矇蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時,最好把和中介有關的條款寫入合同中,同時還要注意合同中隱藏的陷阱。二手房交易時買方不應只注重房屋本身的價格,還要設定條款就中介的責任和義務約定違約責任。一旦中介、出賣人違約,買方可依據此來維護權益,要求賠償。二手房買賣雙方還要查看費用清單,如二手房買賣當中牽涉到中介公司的佣金和手續費等問題。
(二)房屋買賣陰陽合同的陷阱
“陰陽合同”是指除了簽署一份實際成交價的合同之外,再籤一個低於實際交易價的假合同,將假合同作爲申報納稅的依據,以達到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應當遵守國家政策法規有關規定,按照市場交易規則進行。買賣雙方簽訂陰陽合同的行爲嚴重違反了我國稅收管理的規定,如果屬於一般偷稅行爲,行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多,則可能構成犯罪。
(三)交房時間
應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房產銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房,不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理,其附帶註解是否明確,這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義
(四)房屋面積
對於商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的,但是誤差不應超過合理的範圍,這個範圍應該在合同中有明確規定。雙方一旦約定了房屋面積誤差範圍後,發展商就應嚴格遵守。如果誤差超出約定的範圍,實際上就是發展商違約,沒有履行合同。但如果合同中沒有約定明確的允許誤差範圍,一旦發生問題,無論誤差超過或減少多少,法院可能判決購房者敗訴,採取多退少補的方法進行結算。
(五)違約條款
在簽訂商品房預售合同時,有些商品房開發商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款,而千方百計避開賣方違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任,但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的,對買方極爲不利。因此,在與賣方簽訂商品房預售合同時,買方應要求在合同中明確賣方的違約責任,並爭取雙方違約責任的公平和對等。
(六)物業管理
在簽定物業合同之前,應仔細閱讀合同條款,看其中是否有不符合規定或對購房者有欺騙行爲。同時應對照物業收費標準仔細覈對。標準中沒有的收費項目,可要求對方出示有關部門的文件,否則有權拒交。
(七)賣房者並非房主本人
二手房交易中,經常出現房產證上的名字與賣房人不是同一個人的情況,因此購房者交出了定金並與賣房人簽了合同,如果買賣生變,追討定金也是費時費力的事。另外,也有騙子僞造戶主身份,然後以各種理由騙取購房者信任,將本不屬於自己的房子賣掉,拿到購房款後跑掉。購房者要認真審查“二手房”轉讓人的主體資格,確定房屋轉讓人是否是該房屋的產權人。