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隨著產業的轉移變化,由其影響著的產業空城化問題是不可避免的。東莞市委黨校原副校長張惠玲說:『產業的空心化會帶來產業的空城化。東莞的經濟很多程度就是人氣經濟,包括公交、醫院等公共服務以及出租房等租賃經濟,既然人氣經濟在減少,租賃經濟相對也會減少。現在一些商業項目不可能像十幾年前那樣興旺,隨著產業轉型昇級、機器換人、供給產品剩餘等,要回到過去一家企業十幾萬人的消費環境是很難的。』
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探索轉型昇級
租賃經濟對於經濟發展的貢獻很大,不僅盤活土地資源,增強集體經濟實力,同時促進民眾的投資意識增強,民間資金和資產快速增加。受到大環境的不穩定因素、生產技術提昇等影響,裕元鞋廠縮減了工人隊伍。在該公司的大門口,有一棟閑置的廠房被投資者改造為小商品城,瞄准鞋廠及周邊工廠的工人消費者。從宏大的商業藍圖,到運營的現實碰壁,小商品城作為大廠區商業圈試圖突破重圍的案例。
轉型紅利與經營風險並存
在鞋廠門口對開處,一座號稱為『華南最大義烏小商品城』的東莞市華深義烏小商品城改造落成,商場經營面積為6萬多平方米,打造成東莞最大小商品交易中心。雖然這一帶的商業氛圍較為濃郁,不過如此大規模的小商品城落戶在高?鎮,讓業界還是有些震驚,畢竟目前高?鎮的商業氛圍還是相當欠缺的。
小商品城正在推出『5萬/間起,賺足20年』的銷售長租項目,7年回報超100%。負責人說:『現在回籠資金,投資者購買了鋪位使用權,但是鋪位的管理權、經營權還是歸開發公司所有,開發公司確保投資者在7年內獲得100%返還。』
負責人表示,項目最大的特色就是傳統義烏小商品城的昇級版,又與傳統義烏模式有差別,在四樓引進電影院、餐飲、電玩等項目。
記者在現場看到,該商品城裝修格調較高,包括地板、天花板、空調、燈光等配置規格相當高,與一般的中檔賣場並無異樣,屬於小商品城中的高配層次。不過縱觀整個項目,進駐的商家數量較少,人氣冷清。
小商品城生意蕭條,是因為商品城配套不足,還是工人消費群體趨向於到綜合配套全面的場所消費?林江認為,這是由於工人群眾的消費習慣發生了改變。過去由於工作與生活節奏緊張,購物會捨遠求近,現在工人的消費觀念發生了改變,就不一定在工廠旁邊的商城消費。小商品城受制於各種客觀條件,難以提供比較完善的配套環境,也是造成其生意蕭條的一個主要原因。
『不是任何一個地方都具備開辦小商品城的條件,一個小商品城能否成功,取決於人流量是否夠多,而不是取決於租金有多便宜。人們有沒有這樣一種消費觀念、消費習慣、消費能力,能否支橕起小商品城的存活。』李智勇認為,現在很多80後、90後的工人,他們賺的錢基本上都是自己花的,要享受城市生活,不會因為便宜而選擇低端的消費場所。
要賦予商業圈文化價值
『轉型是一個區域的發展,哪怕轉型只是小小的一部分,也要分析項目優勢在哪裡,便利在哪裡,缺點在哪裡,否則就是無的放矢。』朱名宏說,由於消費習慣的轉變,以前在鞋廠周邊做得很好的商業項目都會遇冷,雖然整個商業圈的工人數量在減少,不過商業配套檔次在不斷提昇,是符合產業工人現時的消費習慣的。
本土知名品牌萬和百貨收購了經營達10多年之久的鑫鵬商場,在今年5月開始營業,成為廣大務工者及當地群眾的好去處。在萬和百貨約兩百米外是綜合性商場嘉榮超市,還有國美電器等賣場,構成了振興路一帶的商業旺地。萬和百貨人事行政經理朱偉軍說:『由於是起步階段,目前處於虧損,將用一年時間內實現盈利。選擇來高?,就是看好這裡的發展潛力,有裕元鞋廠、理文手袋廠、華宏眼鏡等大企業,有充裕的消費人群。』
談及對未來的發展,朱偉軍透露了一些顧慮。他說:『隨著產業轉型昇級,擔心周邊工廠會不會縮小規模,減少工人數量等。商圈還是需要人來養的,如果沒有幾家大工廠,商圈肯定養不活。』
張惠玲對商業圈的未來發展顯得較為樂觀。她說:『從鞋業本身來看,這是一個非常龐大的市場,這個產業是有得做的,鞋業作為勞動密集型的企業在短時間內不可能一下子被機器所替代,且高?有不錯的發展基礎,對聚集產業發展具有吸引力。』
由大廠區支橕的商業圈、租賃市場存在一定的變數。大廠區的一舉一動,對於商業圈、租賃市場都有直接的影響,甚至是關鍵性的影響,雖然經營者在期待現有的模式能夠保持下去,不過始終有太多不確定的因素。
外界如何看待這樣背景下的商業圈未來發展?林江表示,這裡有兩個方面的考慮:一是現有的廠區工人對商業配套的要求是越來越高,故即使工人數量在減少,當地為了吸引這些工人,還是需要繼續進行商業配套建設,否則廠區工人還是會繼續減少;二是我們預期廠區工人的素質也會發生變化,如果高?村有能力實現產業昇級,那麼就有可能吸引一部分先進制造業的從業者,並吸引其他的投資者投資商業及服務配套領域,從而實現這一帶商圈未來的可持續發展。
李智勇強調,一定要賦予當地文化價值。沒有文化價值,憑什麼來這裡消費,大家不一定只選擇一件商品,更要選擇消費的品牌、場所。像一些舊房子改造了,會吸引很多人去光顧,因為賦予了文化價值,賦予了靈魂。
租賃經濟如何
謀求更好發展
-專家觀點
高?村的租賃經濟容易受到外界的影響,尤其是像裕元鞋廠這樣的重磅級企業對其影響至深,目前當地的租賃經濟面對著發展的瓶頸。作為集體出租物業運營者的高?村委以及依賴出租房收入的村民,如何未雨綢繆,增強抗風險的能力?
廣州市社會科學院副院長朱名宏:
不可能一直依靠出租屋來支橕,到底是整體轉型,還是局部轉型,抑或是分部轉型,這三種模式都要考慮好,不轉型恐怕是不可以的,但是一下子全部都轉型,恐怕成本高,風險也大。我認為是分部轉型及局部轉型,村裡可以請些高手或專家進行調研策劃,要一步步來。
至於做些什麼,要根據市場導向。一個商品不可能永遠是熱銷的,當時大家認為建出租屋有市場,導致了總量過大,供求失衡。另外,工業園區及出租屋的規模這麼大,這是優點,完全可以做一個商業項目。在新的競爭環境與平臺,怎麼選擇適合自己的發展方式,怎麼勝出,這需要去策劃。
中山大學財稅系主任林江:
根本出路在於要想方設法進行轉型昇級,龐大的空置物業和廠房可以做些什麼,這當然是一大難題。近年來,東莞不少鎮街都在利用文化創意、物流配送產業等行業來改造空置物業和廠房。例如,空置物業可以轉型為文化創意中心,吸引一些有影響力的藝術家和作家前來入駐,提昇當地社區的文化創意氛圍,並吸引周邊的消費者和客戶前來消費;物流行業也是一大可以選擇的方向,因為空置的廠房和物業可以變成物流配送的倉庫和物流配送中心,並與周邊的鎮街共同建設東莞的物流配送體系,以適應電子商務產業的發展。
實現轉型昇級關鍵在於吸引人纔到高?村,逐步提昇村民的素質。例如每年引進一批大學畢業生,為時五年,並與這些大學生簽訂合同,在高?村工作五年,到期後自由選擇去向,爭取讓這些大學生作為村級集體企業或者所引進投資項目的企業經理人人選,以適應產業轉型昇級的需要。
東莞市委黨校原副校長張惠玲:
在工業園區的產業支橕下,村集體物業與村民出租屋整合起來進行招商引資,還有再開發,這是必然的道路。現在的經濟還是依靠市場,不過政府可以給予關懷與政策支持,協助村組引進高層次的企業在當地紮根發展。
從經濟學角度來看,供求關系就是市場配置資源的鐵律,當供過於求時,那依靠誰來填補缺口?還是依靠消費者。在供求關系的市場主導下,有些物業可能被市場淘汰,也可能等上幾年看看有沒有轉機,或者看當地群眾在這方面有沒有謀劃。
《東莞經濟》主編李智勇:
農村集體資產和農民房這種租賃收入,建立在大量勞動密集型企業的基礎上,但是這種趨勢已徹底改變,所以必須找到一種既有長遠的發展,又有穩健的收益,又有利於舊城改造、舊村改造的一種創新的模式。
最好的方式方法就是將現有的房產、物業作價入股,尋求更有實力更有智慧的企業入駐,參與城市改造、城市昇級,把一棟棟的農民房進行整體的開發、轉型,適應新的經濟新形態。引進企業將土地資源、房產資源用好、用活,村民來收益就行了,不改沒有前途,只存在怎麼改、幾時改的問題,怎麼改最穩妥收益最長遠的問題。
撰文/攝影:南方日報記者何建文