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受益於大企業的推動,高?村形成了特色鮮明的租賃經濟。圖為整齊有序的出租房。
高?村形成了由廠區衍生出來的商業圈。圖為振興路一帶的商業。
在東莞,以租賃經濟為主導的發展模式比比皆是。高?鎮高?村是東莞市租賃經濟最典型的村(社區)之一,該村地處鎮中心,轄區內的裕元鞋廠為全球規模最大的生產基地之一,另外周邊聚集了理文手袋廠、振興紙廠、華宏眼鏡等大型廠區,形成了由工業園區衍生發展的商業圈。近幾年,高?村的租賃經濟遇到了發展瓶頸,廠區工人大幅銳減、出租物業空置率高等問題接連出現。探求高?村的租賃經濟發展與演變的歷程,為破解租賃經濟發展瓶頸出謀獻策,探索全市農村租賃經濟發展經驗等等,均是本文的著重點。
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租賃人氣減弱
華燈初上,高?鎮振興路霓彩繽紛,繁華喧嘩。振興路是高?鎮最重要的商業路段,貫穿高?村轄區。因為具備了突出的環境優勢,高?村的租賃經濟獲得了難得的發展機遇,更值得關注的,隨著裕元鞋廠等重磅級企業陸續進駐,高?村形成了由廠區衍生的商業圈,由產業工人主導的消費群,使得租賃經濟發展如虎添翼。
大企業帶動掀起租賃經濟熱潮
租賃,是一種以一定費用借貸實物的經濟行為,物品的所有權仍保留在出租人手中,承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用(租金)。這種模式對於高?村而言,就是將集體物業以及村民出租房放在市場流通,從而帶來經濟效益。
經過20多年的發展,受到多次經濟動蕩的洗禮,繁華有漸走漸遠的迷惘,讓當地村民開始倍感珍惜人氣帶來的生命力。如今,高?村龐大的出租物業遇到了租客縮減、收益銳減等問題,最直觀的感受就是出租物業空置率高,商業街不見昔日的熙熙攘攘。『以往是人山人海,在街上走路都費勁,現在的人氣少了很多。』經營湘菜的馮老板見證了高?鎮的商業演變。
一般商業街地處核心地帶,是自然而成的。而高?村一帶如此繁華,其形成顯得尤為另類,是在廠區人氣的支橕下,逐步發展而成的,帶動了租賃經濟的強勁發展。高?村約有千棟出租房,整齊有序。如此龐大的出租房數量,而且是坐落在發展水平一般的鎮街,這是非常典型的。
中午時分,裕元鞋廠老三廠門外的小食店等地總是人流湧動,商家們正爭分奪秒地招攬著生意。『以前生意很好做,每逢下班,小食店都坐滿了工人。現在工人少了很多,出租房空置不少,生意差了很多。』在鞋廠工作了20年的劉女士說,她每天有空都會到小食店打散工,雖然門店位置好,但如今生意還是很一般。
廣東省政府決策諮詢顧問專家、廣州市社會科學院副院長朱名宏教授說,依賴租賃經濟的農村經濟方式很多,不過像高?村這樣對企業依存度那麼高的情況並不多見。大企業與高?村之間,兩者的依存度非常高,企業需要這樣的服務經濟,村裡的租賃業也需要這樣的市場。村裡的物業還在,根源就是在於企業,如果企業規模縮小了,消費群體減少了,要將物業處理好是比較困難的。
租賃經濟呈現下滑態勢
如今,高?村出租房供不應求的景象已經不復存在,租賃經濟效益越來越差,這也影響到其他行業。
在裕元鞋廠牆外的街巷,記者發現,不少鋪位都在轉讓,而旅館、出租房也貼出『求租』招牌。甚至,為節省成本,還有一家連鎖超市騰出了鋪位要轉租。
據了解,裕元鞋廠等大企業的落戶,為高?村的租賃經濟奠定了基礎,該村逐漸形成以租賃經濟為主導的發展模式,無論是集體的物業還是村民的出租房,都與企業人口基數息息相關,依賴著對方而生存或發展。
『包括高?鎮在內的不少鎮街都有類似的問題,非常依賴當地的大型工廠,尤其是加工企業,當經濟環境逆轉,企業規模縮小,甚至企業數量減少時,其對出租屋生意的影響是不容置疑的。』中山大學財稅系主任、東莞市政府顧問林江教授表示,裕元鞋廠原先在高?鎮的規模非常龐大,而現在僱請的工人數量少了近半,周邊的物業出租生意蕭條也是預料之中的事情。
高?村的出租房隨著大廠區的工人數量減少而出現了供求失衡,後續如何轉型發展備受關注。《東莞經濟》主編李智勇認為,這是一個總體趨勢。出租房依賴於低端的流水線工人,現在由於生產技術的提昇,用工成本迅速增加,流水線工人的總量供應在減少。大規模用工的模式不可能再回頭了,也不可能將原來的模式重新引回來,現在能做的就是要改變現有模式。
租賃商業遇冷
在振興路,一邊是建得密密麻麻的出租房,一邊是商業項目、大廠區以及配套的租賃物業。附近的不少商業平臺都是由高?村委早期搭建的,租給商家進行運營,而由村民建起的出租房,多是交由二手房東承包經營,租賃經濟特色鮮明,深刻地影響著高?村的發展方式。
人流變化改變商業格局
江西人陳先生在當地經營旅館近十年,對周邊環境的變化感受頗深。他說,很多工人搬到廠外去住,出租房一下子火了起來。以往每間房每月租金要400元左右,還是一房難求。這幾年人流少了過半,出租房的空置率相當高,租金也掉了一半。
大環境改變了,租賃物業從昔日的輝煌到如今的蕭條,面對如此的境況,以及不可預測的發展路向,高?村當家人自感壓力不小。高?村黨工委書記莫景坤表示,發展狀況不樂觀,物業租賃的收益減少了不少。
20多年裡,圍繞鞋廠的周邊物業曾經是非常輝煌。以往這一帶的商業項目,通常是面向著鞋廠工人而開的,對接龐大的工人消費群體。在鞋廠外的金沙百貨曾經被視為大廠區商業圈的風向標。
亮麗的銀色外牆、眾多的格子式鋪位、琳琅滿目的商品,金沙百貨是在近十年建好的大型商場。商場內不少店鋪在轉讓,連商場外圍的鋪位也在尋求轉讓。商場內的店鋪數量眾多,不過約有1/3的鋪位已關閉,在重新招租。本來商場為兩層建築,近年來已關閉了第二層賣場。與昔日的生意火爆、人流密集相比,金沙百貨現時的境況顯得很蕭條。
『以前在金沙百貨門外的街上,別說推著單車了,連走路也困難,到處都是人,密密麻麻,店鋪的生意都是很好的。』金沙百貨一商家說,由於百貨比鄰鞋廠,商品豐富,價位實惠,吸引了非常多鞋廠工人及周邊企業員工前來消費,一度成為了高?鎮當時商業的佼佼者。
探索轉型成效不大
近幾年來,以鞋廠工人及當地普羅大眾作為定位,振興路邊上的商業配套逐漸完善,並且有多層面的價格、多元化的選擇,工人消費群體逐漸從金沙百貨一帶轉移到振興路上。金沙百貨這類的商城本來佔據了人流優勢,不過如今受限於硬件滯後、空間狹窄、停車位不足等問題,加上群眾的消費觀念、消費習慣的改變,逐步喪失了往日的優勢,變得人氣冷清。
金沙百貨也嘗試過轉型昇級,不過歸咎於眾多因素的制約,還是無法走出困境,讓人不禁感到唏噓。由大廠區衍生的商業圈,其商業項目能否興旺與大廠區有很大關系,以往只要靠近了廠區,可獲得『地利』的優勢,吸引更多的客源。鞋廠外圍形成了多條商業街,分布了星大星時裝商場、龍翔時裝城、鑫榮休閑商貿街等商城,可惜要麼是生意冷清,要麼是關閉停業。
鑫榮休閑商貿街也曾嘗試探索轉型昇級。該商貿街由兩層物業改造而成,設置了豐富的經營業態,不僅開設了時裝城,同時開設了美容化妝、休閑餐飲等貼近打工一族的行業,不僅定位了中低檔消費,同時營造了輕松休閑的環境。可惜,商貿街並沒有受到青睞,逃不過落敗的命運。