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“9·30房貸新政”餘音未了,央行在上週又宣佈了兩年來的第一次降息,樓市中買賣雙方持續了大半年的“冷戰”就在這樣有意無意地鬆綁下,出現了逆轉。即便當下寒冷的天氣,也沒能擋住積聚的看房熱情,尤其是在降息消息公佈後,多個項目的售樓處都出現了爆滿的情況。在上週開盤的八個項目中,就有五個樓盤成爲新的日光盤。藉着這撥兒翹尾行情,更多的項目打算趁熱打鐵,導致今年最後一個月的新盤入市數量不降反升。根據亞豪機構的統計,12月將有30個項目扎堆入市,相比樓市成交高峯的2013年12月,新盤供應量還增加了25%。
另外,值得注意的是,雖然樓市行情好轉,但大部分樓市交易都是建立在開發商降價讓利的基礎上,多位受訪業內分析師和開發商均表示,“出貨快跑”仍是主要的營銷思路,雖然各項目根據自身的情況不同,一些優惠幅度有所收緊,但還沒有漲價的打算。
成交量上升三成多30個新盤下月將借勢入市
上週五央行發出直降0.4個百分點的降息消息後,加上與“9·30房貸新政”的疊加影響,對於上週末開盤的項目明顯起到了助推作用。根據機構統計,上週北京共有11個項目開盤,分別爲昌平的灩瀾新宸·長橋墅、宜山居,海淀的琨御府·玲瓏閣,門頭溝的中昂小時代,通州的朝北8080,順義的香悅四季等,以及房山和門頭溝的兩個自住型商品房項目。其中灩瀾新宸·長橋墅、中昂小時代、朝北8080和兩個自住房項目均在開盤當天售罄,西三環豪宅琨御府新推出的二百多套小戶型商住房源,均價50000元/平方米,也在當天認購超4億元,售出率近80%。
在這些新盤項目中,灩瀾新宸·長橋墅相對高端,推出了50套880萬起的聯排別墅,也是央行降息後首個開盤的別墅項目,據北青報記者現場觀察,約有百餘組排號人蔘與了該項目週六下午的選房,從兩點正式開始到六點,所售戶型就已經全部貼上了已售的標籤。
另一個純新盤中昂時代廣場,是位於西長安街門頭溝區域的不限購商住產品,也是在上週六,推出了200餘套4.2米LOFT房源,以低於區域均價的29800元/平方米入市,同樣當天售罄。
“不管是降息還是‘9·30房貸新政’,其實都是對購房者信心的支撐。”亞豪機構副總經理高姍分析指出,兩次政策鬆綁將形成疊加效應,對已還清購房貸款的改善型需求來說將大幅降低按揭成本,形成雙重利好影響,促使這部分需求持續入市,進一步刺激樓市交易。根據亞豪機構數據統計顯示,11月中上旬(1-20日)北京商品住宅(不含保障房)共實現成交5894套,成交面積58.88萬平方米,相比上月同期分別大增36%、35%。日均成交高達近300套,以此推算11月商品住宅(不含保障房)成交量或將創造全年新高。
成交的明顯回升,也帶動了各個項目踊躍推盤,並且改善型項目的表現較之於剛需項目則更加積極。根據亞豪機構統計,12月預計將有30個新盤項目爲2014年收官,其中五六環之間項目多達14個,地處六環以外的項目也多達13個,由此五環外項目佔據全部供應的90%。如此多的開盤項目,比去年12月的開盤量還增加了25%,在創造下半年月度新高的同時,也預示着北京樓市的這個冬天或許不太冷。
公寓新盤均價低於住宅價近兩成
除了開盤數量創下新高,在12月計劃入市的30個項目中,再次出現了多個商住盤的身影。共計有6個商住產品計劃開盤,其中不乏像綠地啓航國際·諾亞方舟、遠洋新天地這樣的純新盤商住樓,並且這些商住項目又多以4.2米層高的精裝修LOFT爲主。
遠洋新天地營銷負責人劉禹辰就告訴北青報記者,目前項目排號異常活躍,蓄客一個月左右已經有數百組客戶排號,對於商住項目情有獨鍾的除了剛需買房人和少量改善買房人外,投資需求也佔了比較大的比例。尤其是住宅限購政策未見明顯鬆動,而房地產市場逐漸走出低谷的背景下,商住樓成了大部分投資需求的主要出口。
價格方面,商住項目戶型小,總價低,進一步降低了投資門檻。像綠地在房山的項目啓航國際·諾亞方舟LOFT產品定價在20000元/平方米,而區域內的住宅項目中糧萬科長陽半島定價約26000元/平方米,建邦華庭定價約24000元/平方米,中國鐵建國際花園售價也在22000元/平方米左右,不難看出,小戶型的商住產品單價基本比周邊住宅產品低了兩成左右。
有業內專家表示,由於今年出讓土地中,多個項目含有商住地塊,導致商住產品供應量大,同質化較爲嚴重,開發商對價格也沒有過高的預期。
多個項目將加推改善大戶型
另外,在12月預計入市的項目當中,存在一個明顯特徵,即很多項目針對改善客羣加推了大戶型房源,30個新盤中有16個項目包含了140平方米以上的大戶型,佔比超過一半。
由於本次降息和“9·30房貸新政”形成的疊加效應,對於已還清購房貸款的改善型需求來說將大幅降低按揭成本,促使這部分需求持續入市,也刺激更多的項目再加推適合改善型的大戶型產品。偉業我愛我家副總裁胡景暉表示。
北青報記者瞭解到,多個住宅項目都計劃在11月底或12月加推大戶型房源,別墅項目都計劃在10月底或11月加推房源,如位於西城區的璽源臺,之前一直主力銷售適合剛需的100平方米以下小戶型,這次則計劃推出100-200平方米大戶型;位於順義區的成熟項目中糧祥雲國際生活區,也計劃推出300平方米的大平層;還有純新盤富力運河十號、五礦·銘品均是主打大戶型的三居產品。
高姍分析認爲,此輪樓市新政(普宅標準認定與信貸調整)的放鬆方向,是以中低端剛需及改善型客羣爲主,因此主導年末新房市場的主力供應產品也是面向這兩類客羣。目前,以通州、大興、房山爲代表,北京近郊正在涌現出衆多面向改善型客羣、以大戶型產品爲主的樓盤,這類樓盤的單套總價往往在300萬以上,超越了當前剛需客羣的購買力,因此將剛需客羣擠壓到近郊邊緣板塊甚至是遠郊。遠郊新盤供應的上升正是基於購房需求的流入,爲了與北京近郊爭奪購房客羣,紛紛加速入市。記者李桁