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一邊是高層住戶對加裝電梯、改善生活的迫切:
『我們這座樓百分之七八十都是80歲以上的老人,這三年間就有五六位老人去世。我們樓8樓還有一位老人家,多病纏身,常年無法下樓。萬一發病,連送院都成問題。』暨南大學的許醫生說得令人動容。
另一邊卻是低層住戶對加裝電梯影響生活的焦慮:
『我的客廳朝北,二樓本來就很暗,白天都要開燈,加個電梯後擋住陽臺,對我的采光影響就更大了!』住在暨大另一棟樓的呂教授要捍衛自己的權益,已把《物權法》等相關法規鑽研得爛熟。
新快報記者連續三周對20多棟舊樓加裝電梯的調查發現,不論成功加裝與否,其過程都漫長而艱辛:
不少都是歷時多年(最長是從2008年起至今)、多次(最多的是4次)申請加裝因不符合要求而屢被打回;一些已獲審批的因業主反對無法開工;一些居民樓即使獲得許可、成功加裝,業主間對抗非但沒有平息,而且愈演愈烈,從工地對壘轉戰對簿公堂。
除了消防、日照、結構等技術規范不達標外,加裝電梯最主要的困難是低層業主因采光、通風受影響而堅決反對,高低層協調不足。
根據市規劃局的統計,由於歷史原因,廣州市現有超過5萬幢超過6層但未設電梯的住宅,歷年來,申請增設電梯案件約1500宗(這1500宗並未包括未達到申請條件而有加裝意願的居民樓),成功建設約1300宗。
新快報記者從市規劃局官網的數據統計顯示,自2012年實施《試行辦法》前後,批出許可驟增,從2010年的75宗,一躍至2011年的131宗,幾乎翻倍,此後每年都在150宗左右。
但是從2005至2013年,隨著批出許可驟增,信訪案也逐年上昇,特別是在2007年,實行『雙2/3』標准(即加裝必須經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上業主同意)以來,信訪案增長幅度加快。實施《試行辦法》前的2011年為32宗,2012年增加到50宗,而2013年則躍昇到94宗。至今有信訪案件407宗,行政復議11宗,行政訴訟17宗。
有人用規劃部門『一手收表揚信,一手接傳票』來形容目前加裝電梯矛盾爭議迭起的局面。
『雙2/3』還是百分百業主同意?
界定受影響范圍
引導優化方案引入協商
不斷增加的信訪、官司及糾紛,都直指2012年《試行辦法》的部分條款,最有爭議的是『雙2/3』的標准,是加裝方認為的『雙2/3』通過即可獲批,還是受影響業主堅持的必須征得所有業主同意?如何解決業主之間的矛盾?
因此,相關部門正醞釀對《試行辦法》進行修訂,市規劃局相關負責人也對新快報記者表示:『要將加裝電梯作為民生工程,在審批過程中采取促成、鼓勵的態度處理,積極推進。』
受市規劃局委托,華南理工大學的研究團隊今年3月起對加裝電梯進行調研與辦法修訂,經過大量的調研得出結論:
加裝電梯項目未能通過的核心矛盾為鄰裡協調不足,無法獲得『雙2/3或受影響全體業主同意』。反對者認為加裝電梯影響采光、通風、隱私等和有安全隱患(消防、結構等)。
針對這些問題,研究從技術到程序雙管齊下提出對策。
首先在眾人最關心的應征求哪些業主同意?如何定義原《試行辦法》中的『受影響』業主方面,除保留原來在『雙2/3』同意基礎上、對佔用專有部分業主的應當征得其同意外,明確對造成嚴重遮擋的業主也要征得其同意,並對嚴重遮擋做了量化的界定,在電梯周邊4米范圍內客廳及主要房間受影響的業主,為嚴重遮擋,必須100%同意。電梯在相鄰建築窗口正投影范圍內,距離相鄰建築8米內的也視為嚴重遮擋,須征得2/3業主同意。
盡管征求同意的對象范圍擴大,協調的難度可能增加,但華南理工大學城市規劃系主任王世福教授指出,『如果用簡單降低難度來推動這件事等於暫時把問題和矛盾掩蓋了,加裝電梯本質上就是考驗社區自組織的能力。從外部管理的政府角度,要充分運用技術與程序的手段去促成,原來的辦法這兩方面都鼓勵得不夠。』
技術上,應該通過界定受影響范圍引導業主修改、優化方案,『一個好的加建方案應該是滿足基本功能,且外部影響最小化。目前大多數的方案多是簡單布置個電梯加個連廊,普遍沒有技術優化的過程。好的技術方案如內斂型,就會縮小協調范圍,須征求同意的業主或會減少。』
程序上,通過增加事前協調程序,建立起基層街道辦協調機制,構建化解業主間矛盾的對話平臺。具體而言,加裝意向形成之初就要向居委會備案,居委會全程參與業主協商過程,業主們要對設計方案、補償等進行積極充分的協商。街道本身具有的調解仲裁職能也應該引入。
『「雙2/3」爭議的本質,並非表面上的協商程序或是對1/3的補償方式,而是對業主社群有沒有自組織與自治能力的考驗。能否達成一個對自己有利,對別人損害最小,並多種可能形式的補償方案。』王世福教授說。
項目組負責人費彥老師則指出,其實按照目前國家的相關標准規范來審批,很多案件都無法審批通過。『我們做的是在適當的幅度內降低審批標准,以促成加建行為。』
『我們的取向是民生工程,要盡量在法規和管理上促成這件事。』王世福教授強調。
王世福教授指出:『在調研過程中還發現,加裝電梯目前僅規劃局在協調,相關的職能部門並未形成積極作為的合力,因此加裝電梯相關的安全、施工完全處於一個沒有管治的狀態。』
因此,研究團隊建議對原《試行辦法》在程序及技術上的漏洞進行完善:在審批與監管過程中增加消防、建設、國土、質監、城管、公安等部門的職責。變原來規劃部門一家審批為多家共同審核。