港股IPO保衛現金流

　　但值得注意的是，有業內人士表示，萬達雖以龐大的資產打開上市之門，但其高投資、高周轉的盈利模式的是否具有可持續性仍值得懷疑。這次IPO或許更多為了保衛現金流。

　　一位萬達內部人士表示，萬達能高速發展的主要原因是每一個項目現金流基本上能保持支橕平衡。『在發展拿地的時候，萬達就要做現金流測算。比如拿多大一塊地，要配套哪些銷售物業，多大的體量，然後定價是多少？這麼一組合，現金流測算出來是比較理想的。』例如萬達第三代綜合體來看，包括購物中心、五星級酒店、寫字樓、公寓等業態。購物中心把銷售的物業在整個地塊進行配套，寫字樓、商鋪、住宅、公寓等等賣掉，覆蓋了整個購物中心的投資。

　　他說，商業地產和住宅開發模式不同，需要沈淀大量資金，這個財務模型就迫使萬達需在最快時間完成項目，為此，萬達內部約定，一般情況下18個月到24個月完成一個商業中心建設，極個別需11到12個月完成。『如果現金流缺口太大，我們前期就否定項目。而且我們前期測算了，做完之後往往現金流比前面測算還要好。從現金流的角度，萬達走向一個良性循環。』

　　萬達集團董事長王健林也曾直言，對於萬達來說，現金流永遠比負債率更重要。但從招股說明書披露的數據來看，萬達商業地產的現金流並不足夠讓人放心。招股說明書顯示，截至2014年6月30日物其業收益為232.51億元，較2013年同期318.34億元減少27%。現金流變化更為明顯，招股書顯示，2011年萬達商業地產經營活動產生的現金流達359億(主要來自物業銷售)，2012年大幅降至115億；2013年進一步降到68億；2014年上半年變成了負數89.5億。

　　招股說明書還顯示，2011年-2014年上半年，萬達商業地產的流動負債急劇攀昇，分別為1238.79億元、1571.29億元、1802.77億元和2193.60億元。在資本充足率方面，其杠杆比率則分別為38.8%、48.7%、53.0%和87.8%，其資產負債率則分別為47.4%、45.9%、49.4%和51.6%，近年來上昇幅度明顯。　分析人士說，早期萬達都是利用土地質押獲得開發貸款。但目前萬達手中沈淀的持有物業在不斷增加，通過銀行貸款的途徑並不能解決萬達所有資金鏈問題，而規模速率的降低也影響了其銷售部分的現金流支橕。如果尋求信托或其他融資機構，資金成本則會比較高。而一旦上市之後，萬達就可以在國內外公開市場進行債務融資、海外股權和債券融資，極大地降低融資成本，從而繼續支持其快速擴張。