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2014年上半年,全市共有69次開盤,雖然創了2012年以來的開盤量新低,但從平均每個月十多次開盤量來看,開發商對待樓市“寒冷期”的態度依然是在努力堅持。這樣的堅持也在下半年得到了回報,7月10日濟南市取消執行了3年的限購政策,9月30日,央行發佈房貸新政,讓市場開始變得活躍起來。從7月至今的四個多月時間裏,濟南市已有67次開盤,開盤數量明顯比上半年好得多,同時,幾個大型樓盤開盤熱銷,也讓人看到樓市購買力的迴歸。
據記者統計,今年上半年,濟南市共有65個項目開盤加推69次,這是2012年以來最差的上半年開盤數據。同時,在開盤過程中,也嚴重的暴露了購買力不足的問題,今年5月,省城西部一家樓盤開盤,推出的近200套住宅房源在開盤首日僅賣出不到30套,本次開盤可謂以失敗告終。記者查詢該樓盤所推樓棟的預售許可證取得時間和開盤時間對比發現,兩者相差近兩個月的時間,也就是說,該樓盤在開盤前,至少經歷了兩個月的“認籌期”,而如此長的認籌期內,僅有不到30位客戶做出買房決定,可見省城購買力在上半年已經大幅度的“隱藏”。
但是今年11月,樓市購買力卻再次因開盤而“迴歸”,上週末,省城東部和北部兩家大型樓盤同時開盤,其中北部樓盤以超過5000套的成交量創造了濟南市樓盤單日成交量的新紀錄,這一紀錄在全國也名列前茅。而記者觀察發現,11月至今的20多天裏,濟南市僅有6家樓盤開盤加推,比今年以來多數時間都要少,但這少數幾家樓盤依然創造了今年以來最好的開盤成交量。記者本月在幾家樓盤的開盤現場採訪多位購房者瞭解到,很多購房者看房時間已經超過兩個月,前段時間一直處於猶豫期,一方面是因爲樓市降價言論四起,也有不少樓盤降價幅度較大,造成這部分購房者對房價下降的預期比較強烈,另一方面是因爲房貸打折的消息剛剛出來,想等房貸開始打折後再買房。“這不是正趕上這個樓盤也比較大,比較放心,價格也可以接受,聽他們售樓處的人介紹,買這裏的房子房貸也可以打折,而且臨近年底了,明年什麼情況還不一定,所以就抓住機會買了。”一位已經繳納了定金的購房者告訴記者。
除了11月,記者觀察發現,下半年限購取消以來,濟南樓盤開盤首日成交明顯轉好。統計顯示,上半年69次開盤共推出住宅超過10000套,但是開盤首日成交量卻不足三成,相比2013年整體60%左右的開盤去化差了不少,而2012年,這一數字高達70%左右。觀察下半年以來濟南開盤項目發現,67家樓盤推出房源超過15000套,並且,開盤首日的成交也明顯好轉,雖然個別樓盤開盤首日去化依然不理想,但總體來看,這67家樓盤開盤首日能賣出總房源的50%,有個別大型樓盤開盤時甚至可以達到90%的去化。
記者採訪發現,下半年來,濟南市多個新入市的大型項目熱銷,除了與房企自身實力有關,低價和優惠成爲購房者出手的另一重要原因。
10月,被認爲是目前濟南單價最貴的佛山靜院入市,其實際售價超過25000元/㎡,11月,建在2013年地王之上的泰悅赫府開盤,同樣在11月,稱得上是濟南市目前最大在售項目的中海華山瓏城入市,這些項目紛紛選在臨近年底時入市,並且後兩家樓盤開盤售價都較低,趕在年底之前衝量的意圖不言而喻。在此之前的10月,萬達華府項目入市,給濟南市帶來近千套新建房源,並且也取得了不錯的開盤成績。
觀察這些樓盤,都是在濟南首屈一指的大型項目,並且在開盤時售價較低,位於省城北部的華山瓏城項目,開盤時售價最低的住宅僅有5000多元/平米,相比其附近售價7000元左右的樓盤比較有優勢。而地王項目泰悅赫府,在開盤時每平米售價在8000元左右,而其拿地時的樓面地價便超過4000元/平,可以看出該樓盤開盤時的利潤空間已經不高,而在此之前的萬達華府,也是以“8字頭”的房價開盤。
“金九銀十”已經過去一段時間,業內傳統認知上的營銷旺季過去,讓不少人認爲今年樓市也已“結束”,因爲從以往來看,11月和12月樓市已基本進入“冷凍期”,許多項目完成全年任務等待新一年的到來,也有許多項目已經放棄了這一年度,準備下一年絕地反擊。然而今年,樓市傳統旺季似乎被所有人遺忘。
11月,濟南史上最大項目首次開盤,2013年的地王項目入市,這些動作都說明了,11月成爲今年房企的必爭之月,12月也不甘落後,記者統計發現,目前已有超過10個新項目定於12月首次入市,年底樓市的蛋糕將迎來更加激烈的爭搶。
今年以來,省城樓市一直是東部在唱主角,首次降價樓盤出現在東部,最熱銷樓盤也出現在東北部,西部似乎失去了聲音,而在12月,槐蔭區或有3個大型項目入市,大大的緩解西部樓市“不給力”的局面。
今年以來一直在唱主角的歷城區也不甘示弱,在12月或者明年1月,將有6個新項目入市,這些樓盤大部分位於唐冶片區,這一區位已經漸漸成爲了房企必爭之地。這6處項目佔地面積也較大或是區域標杆,或是大牌開發商重點打造的項目,更不乏備受關注的豪宅項目。
另外,位於省城北部北湖片區的一家大型樓盤也預計在年內入市,該項目在規模上也可以進入濟南市在售項目的前列,並且,該項目同上周省城北部熱銷樓盤一樣,已經進行了長時間的認籌,一旦入市,勢必將會有大量的購房者出手。
除了上述項目,歷下區、高新區還將有幾家項目定於12月開盤。這10多家樓盤預計將爲濟南市帶來近2000套居住房源,在限購放開、省城大部分銀行開始給房貸打折的背景下,可以預見,12月將成爲今年以來難得的樓市旺季。