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在番禺、南沙以及蘿崗等片區,拿到一幅商務辦公用地之後,開發商最常做什麼樣的產品?是公寓,商務式公寓,是更多強調居住而非辦公的公寓。
開發商爲何要拿這樣的地塊來開發公寓?
對市場最爲敏感的開發商知道,在外圍區域推出大量用於辦公的寫字樓就是死路一條。在這些區域,商務氛圍不濃,寫字樓想要招租不容易,想吸引投資客購買也不容易。開發商無論是持有還是出售,都會遇到很大的難題。
因此,我們用逆向思維就可以得出結論:如果想投資寫字樓,越是核心區、越是商務氛圍濃厚的區域越好。在廣州,現在最核心的區域無非就是珠江新城及周邊的片區。
對投資者來說,想在珠江新城投資寫字樓並不容易。一來,珠江新城很多寫字樓都是由開發商自己持有,例如近期落成入市的高德置地廣場四期寫字樓,例如現在還在建設中的東塔。珠江新城真正出售的寫字樓物業不算太多,可謂僧多粥少。二來,珠江新城出售的寫字樓售價非常高,單價動輒四五萬元,加上單位面積較大,一次投資很可能就要上千萬甚至幾千萬。價格高、不容易投資,正好說明了珠江新城寫字樓物業受投資者歡迎的程度。
珠江新城寫字樓物業受歡迎並非靠尚未落實的政策、規劃等靠想象的空間,而在於實實在在的回報。高力國際發佈的最新數據顯示,儘管面臨未來大量新增供應的壓力,珠江新城現有寫字樓多表現良好;隨着入駐率的逐步提升,多個高質素項目租金基本在高位維持穩定。今年第三季度,珠江新城甲級寫字樓平均月租金爲159.2元/平方米,高於全市甲級寫字樓的平均水平。據瞭解,目前正在預租階段的東塔,每平方米的月租金在200-400元之間,這裏,租金單價在200元以上的寫字樓不在少數。想要獲得較高的租金回報,在廣州目前最好選擇珠江新城。我們清楚,和住宅物業不太一樣,寫字樓轉手遠較住宅困難,投資寫字樓就必須非常注重租金的回報,目前租金水平最高的還是珠江新城這樣的最核心的區域。
在高力國際發佈的數據中,今年第三季度越秀區甲級寫字樓的租金水平也比較高,達到每平方米158.4元/月,同樣高於全市水平。與珠江新城相比,越秀區寫字樓的售價要低一些。市國土房管局的數據顯示,今年前三季度,越秀區一手辦公物業的均價爲3.4萬元/平方米,低於天河的4.2萬元/平方米。一直以來,越秀區商務氛圍都比較好,寫字樓出租率也比較高。因此,在珠江新城之外,越秀區同樣是核心區寫字樓不錯的選擇。
(張秀欽)