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11月22日,央行下調金融機構人民幣貸款和存款基准利率。一年期貸款基准利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基准利率下調0.25個百分點至2.75%,同時將存款利率浮動區間的上限由存款基准利率的1.1倍調整為1.2倍。
對此,多位業內人士均認為,這是對房地產市場的重大利好。對開發商來說,這意味著將從銀行獲得更低利率的貸款,融資成本降低;對購房者來說,首套房的利率折扣將明顯增加,月供也會減少。
『一線城市及庫存去化周期在15個月以下的城市的房價將出現小幅上漲。』同策諮詢研究部總監張宏偉向記者表示,但降息並不能讓開發商過於樂觀,大多數城市庫存過高,房企資金鏈緊張難以改變,尤其中小企業,仍然可能面臨更多債務違約的市場風險。
房企加快跑量去庫存
『降息並不一定給開發商資金鏈帶來很大程度的緩解,雖然貸款利率降低,融資成本也相應降低,但房企從銀行獲得的貸款總量並不一定提高。』某房企高層向記者坦言,銀行等金融機構對於樓市『風險控制』要求不低,『惜貸』現象未來一段時間內還將持續。
張宏偉也認為,『降息給開發商的預期沒有那麼樂觀』。他表示,多數開發商也不會因為此次降息而致使公司資金鏈有較大緩解,房企資金鏈緊張的基本面不可能改變。
對此,有分析人士向本報記者表示,從融資角度而言,房企從國內獲得的開發貸仍將有限,但臨近年底,還款壓力和業績壓力同時壓頂,降息對房企貸款刺激雖有限,但可以從減少商業貸款購房月供等方面刺激購房者入市,這將在短期內拉昇樓市成交量,上市房企若能抓住這一『窗口期』賣房,銷售業績壓力和現金回籠壓力都將得到一定程度的緩解。
事實上,多數標杆房企都擁有靈活應對市場走勢的能力,包括針對不同城市的不同市場快速調整銷售策略。
鑒於此,有業內人士稱,降息之後,有些房企可能會減少一線城市銷售速度較快的剛需產品的優惠幅度,但不意味著大幅提價;反之,對於開發商項目布局較為密集且滯銷項目存貨較高的城市來說,低價跑量,快速回籠資金,提高項目周轉速度仍是房企執行的主流銷售策略。
『我們沒有漲價,反而最近都在辦優惠活動,單套總價可以優惠40萬元-70萬元之間。』北京市亦莊某項目銷售人員向記者表示,『項目周圍的新盤房價水平也都差不多,都在促銷。畢竟,開發商年底都有業績壓力的』。
某房企高層也向記者稱,公司不會捂盤惜售,將繼續堅持跑量的高周轉戰略,加快清理庫存,將重點放在提高周轉率上,同時爭取盡快回籠現金。
正如張宏偉所示,雖然大多數城市樓市短期內將出現一波放量的成交行情,但整體仍然面臨去庫存壓力。此時,開發商若堅持高周轉,通過盡快回籠資金減輕企業資金壓力,將降低未來市場再次遭遇供大於求的『利空』風險。畢竟,當前樓市總體供大於求的市場現象難以改變,多數二線、三、四線城市庫存偏大,去化周期偏長等問題還會暴露出來。