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近日,杭州蕭山區出臺《關於規範杭州市蕭山區經濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見》。該意見除了明確蕭山經濟適用房上市交易之外,還規定,經濟適用住房購房人未滿5年,但確需轉讓的,可向區房地產管理處申請回購。
該意見同時規定,買了經適房的家庭,如果購置商品房,需要回購經適房或取得經適房的完全產權。這一政策與2013年8月12日杭州出臺的經濟適用房上市和回購政策內容一致。
不過,據記者瞭解,儘管杭州經濟適用房上市政策出臺一年後,部分經濟適用房已經實現了上市交易,但“回購”仍未有實際案例。
“空窗期”買了經適房
照樣可買商品房
對經濟適用房的回購,最早追溯到2007年9月。當年,杭州出臺《市政府關於印發杭州市區經濟適用住房管理辦法的通知》杭政〔2007〕9號。其中通知的二十三條對於“回購”的說法是:已經購買經濟適用住房的家庭,如購買其它住房,原經濟適用住房由政府按規定回購。“回購的具體辦法,由市房產行政主管部門會同市價格、財政等行政主管部門另行制定。”通知最後明確:辦法自公佈之日起施行。
這是關於經適房首次提出的“回購”,但具體辦法之後很長一段時間都沒有出臺。這就形成了政策的空窗期:按規定,買了經適房的家庭,再購買商品房,就要回購經適房;但是因爲沒有具體回購細則,所以就沒辦法回購。
事實上,在這樣的空窗期,確實有不少經適房家庭再次購買商品房並沒有遇到什麼問題。東新園某位業主,2003年買的經適房,之後在2013年上半年買了一套商品房,辦購房手續及之後辦理產權都沒有接到任何關於“回購”的通知。據記者瞭解,這樣的情況不在少數。畢竟杭州的經適房已經推出10年以上,再買一套商品房作爲改善是很正常的。
去年開始買經適房的
再買商品房有約束
一直到2013年8月12日,杭州出臺《關於規範杭州市區經濟適用房上市交易和回購管理的實施意見》(以下簡稱《意見》),其中表示:“房屋登記機構辦理房屋權屬登記時,應比對住房保障部門提供的有關信息,對已購經濟適用住房的家庭,不能提供住房保障部門出具的書面意見的,應暫停辦理權屬登記,並及時通報住房保障部門。”
這一執行細節目前已經在操作了。“2013年9月12日(含)以後購買經濟適用房,以合同時間爲準,無法再購買商品房。網籤系統有聯網,如果在這個時間後買了經濟適用房,再去買商品房,商品房無法網籤。”杭州市住保辦工作人員說,即使繼承、受贈等方式也無法獲得其他住房。
也就是說,2013年9月12日以後買經濟適用房的,如果經適房不先被回購或取得完全產權,是無法再買商品房的。
那麼在2013年9月12日之前買了經濟適用房,又買商品房的,又如何進行約束?《意見》給出了明確的操作辦法:
5年內通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房,不再符合經濟適用住房保障條件的,已購經濟適用住房應由市杭州住房保障和房產管理部門按規定回購;
滿5年後通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房,不再符合經濟適用住房保障條件的,已購經濟適用住房可由市住房保障和房產管理部門按規定回購,或由經濟適用住房購房人補交土地收益等價款後取得完全產權。意見從2013年9月12日開始施行。
從該《意見》看,對又買經適房又買商品房的人羣來說,回購主要面向的是那些經適房未滿5年而需上市交易的人羣。
經適房不想要了
回購到底劃不划算
張先生在6年前買了省級單位的某經濟適用房,拿到房以後就覺得離單位太遠無法入住,就一直想退給單位。但是因爲並沒有相關的回購政策,一直空置。
去年杭州出臺的上市及回購政策中,提及了回購價格的確定。
回購價格=經濟適用住房購買價格×(1-交付時至回購時的年數×2%+購買時年度至回購前一年度的杭州市區居民消費價格指數累計漲幅)
記者按照上述公式舉了一個例子,比如去年10月買入一套經濟適用房總價60萬元(2012年交付),今年回購,回購價格=60萬元×(1-2×2%+0),即60萬元×(1-4%)=57.6萬元。
注:按“購買時年度(2013年)至回購前一年度(2013年)的杭州市區居民消費價格指數累計漲幅”算法,因爲回購與購買時間太短,以上公式中累計漲幅且計爲零。但是以上算法只是去年政策中提到的,不能做爲回購價格的依據。
這樣的回購價格是賺是虧呢?不少經適房業主十分關心。從近幾年來的杭州居民消費價格指數(CPI)來看,除2009年爲負數以外,其餘在2.5%~4.8%左右。也就是說,回購價格其實比當年的購買價格高不了多少。如果趕上當年CPI少於2.5%,那回購價比當年購買價還要低。
相比於回購,購經適房滿5年後變完全產權顯然更爲划算。2013年9月12日前買入經適房的業主,還會有人選擇回購嗎?
杭州住房保障辦公室工作人員告訴記者最新的情況是:經濟適用房回購細則初稿已擬好,還在完善和修改,至於何時能出臺,沒有明確時間。一切疑問,或許還有待回購細則來解惑。