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近期,一則“孫河地王盤暗降至15000元/平方米只給業內人士小範圍推送”的消息在業內不脛而走,要知道該地王去年拍地時樓面價已經達到4.5萬元/平方米,賣到90000元/平方米才能盈利,15000元/平方米的價格可謂逆天;無獨有偶,CBD最核心區域某多次易手的豪宅項目亦傳出大戶型50000元/平方米即可買到。除了直接降價的方式外,各種促銷招數頻出,雙11衆籌大戰着實火了一把……業內人士指出,時值年底結算季,各大房企要完成指標、任務,除了直接降價的方式迅速回籠資金外別無他法,尤其是豪宅市場,明年將進入白刃戰,因此眼下有現房的豪宅不得不先下手爲強,加快出貨儲備“冬糧”。
孫河盤15000元/平方米CBD盤50000元/平方米豪宅這是怎麼了?
“15000元/平方米的大戶型,這是在年底推出的一批特價房源,這並不是常態,只是想先回籠一些資金罷了。”孫河地王項目知情者向北京青年報記者透露。畢竟剔除回購保障房部分,該地塊樓面價已達到4.5萬元/平方米,爲孫河最高,而之前孫河區域內剛剛成交的幾塊土地,樓面價最高2.9萬元/平方米,被譽爲孫河其他高檔盤的“拯救者”和“解套者”,相比競爭項目龍湖雙瓏原著與泰禾北京院子,該地王樓盤的產品形式、未來售價都諱莫如深,只是前段時間,北青報記者通過種種關係打聽到可能會做一部分公寓,主要以低密度豪宅爲主。
而此次推出的部分500平方米房源是孫河項目最大的戶型,據內部人士透露,目前本來豪宅市場就不明朗,孫河幾個項目都面臨銷售壓力,而這個項目又是孫河樓面價最高的,因此未來售價也肯定最好,估計會達到70000元/平方米以上。但年關將至,公司的很多既定的指標要完成,而且500平方米的確是最難賣的,索性一步到位犧牲一部分利潤,出一部分貨。“買的都是業內人士,基本是自住,不到1000萬買一個500平方米的豪宅,還是很值的。”該人士說。
在採訪中記者得知,除了降價甩賣,孫河已經有著名樓盤停工,欠了不少工程款與其他待結的費用,市場情形可見一斑。
如果說孫河距離城市核心區較遠降價無可厚非的話,CBD核心區中的核心位置樓盤賣50000元/平方米就顯得異常“弔詭”了。這個易手多次的名盤的未來售價被業內人士評估區間在100000元/平方米—120000元/平方米,但仍然是業內人士收到的“邀請”,友情價50000元/平方米……據知情人透露,原因與孫河地王盤一樣,年底收官,必須出一批貨“讓賬面上好看一些”……
年底搶收高端項目各有招數
降價,並不是什麼爲難的事兒,尤其對於新盤來說。但對於老盤要降價,就不得不遮遮掩掩,另闢“奇”徑。雙11,着實救了地產商一把。
11月11日零時起,地產圈第一次加入了互聯網賣房的行列。包括萬科、遠洋、方興、富力、保利等品牌房企都加入其中,上百億貨值上億元的優惠。其中中化方興24小時成交42個億。作爲首個把“雙11”概念帶進地產界打造“雙11光盤節”的方興地產,在11個城市、22個項目、4400套房源、3.3億元優惠、6方跨界合作、全國項目到訪累計8000多人次、活動期間滴滴專屬打車看房活動載客9000多人次、線上搶紅包活動參與者近100萬人次、派發獎金金額逾200萬元、線上衆籌活動衆籌金額270萬元、單筆成交額最大單6319萬元、實現銷售總業績42.68億元。
除了方興,萬科聯合阿里,在天貓開闢雙11購房專區,將108盤以八九折銷售。遠洋地產宣佈與京東金融展開互聯網金融衆籌,通過支付11元或1111元,便可參與一一折購房的抽取資格。此外,招商地產與招商銀行進行合作,推出積分買房活動,1000元招商銀行積分,可以兌換指定樓盤的1萬元購房現金抵用券……
除了這種“時勢造英雄”式的速銷,盤活存量以達到完成或接近任務指標的方式,還有一些房企選擇推出部分好賣的商鋪、商住公寓,來衝抵年底的任務額度。
不過據知情人透露,其實目前絕大部分房企的老闆已經接受了今年市場不好的事實,對今年的銷售完成程度也有心理上的準備。正如一位操盤手對記者說:除了一些上市公司要報表好看,其實一般地產公司完成80%左右的指標是可以交差的。
豪宅市場明年啥樣不敢想
如果在公開場合談到明年豪宅市場怎麼樣?百分之百的豪宅開發商會說好,還能列舉出一大堆的證據,諸如普宅標準改變、銀行信貸放鬆、限購有可能解禁等等。但在私下裏卻紛紛顯出太多的迷茫。一位地王項目的操盤手對於明年豪宅市場判斷如此說道:僅僅南四環區域,明年將有夏家衚衕、西局(兩個地王盤)三大項目PK,價格都超過100000元/平方米。而在北京,做豪宅的區域主要集中在西部和北部,在南部買豪宅的人羣大多是有區域情結的人,是否有足夠這樣情結且處於金字塔尖的人羣來消化三大地王豪宅?想都不敢想。“而且別忘了,豪宅客羣針對的除了位置,還有就是產品本身,萬柳書院、保利海德公館,加上農展館融創地王、東山墅後期、泛海國際、佳兆業廣場等豪宅同臺競技,明年的市場慘烈程度可想而知”。
該操盤手得出的結論、同時也是他彙報給公司的未來方向——再拿地,絕不做豪宅,就做改善型樓盤,價格在4萬元左右。
據瞭解,多數房企截至10月底的目標完成率不盡如人意。從CRIC監測的已公開數據的21家房企來看,今年前10月銷售目標完成率平均值相比去年下滑14個百分點,完成銷售目標80%以上的房企僅佔監測房企的28.6%。CRIC的一份研究報告指出,年末最後兩個月作爲積極出貨的重要窗口期,將有新的一輪價格調整出現。絕大多數房企的業績完成情況並不理想,回款情況不容樂觀,年內房價仍將呈現穩中有降的鬆動表現。
通過一件貌似與降價無關的小事告訴大家明年市場大概是什麼樣。在北京一些競爭激烈的區域,活躍着多支“行商”隊伍,即少則幾十人多則幾百人的民間銷售團隊,他們通過“死纏爛打”、“以情動人”等無數方式把買房人吸引到售樓處去,達成交易後提取佣金,由於是集團作戰,因此收效頗豐。很多地產公司願意聘請他們拓展未來。其中最大的“行商”公司負責人陳先生告訴記者:“我們從來不接豪宅的單,根本賣不動,動了心的買房人未必有資格,有資格的又由於選擇面太多或者錢一時籌措不開,籤一套房太費勁,看着吧,明年沒幾個豪宅會熱銷,還是剛需盤和改善盤好賣些……”文/本報記者李桁