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日前,華夏幸福基業股份有限公司(600340,下稱華夏幸福)發佈了多項融資公告,爲旗下子公司的項目發展籌集資金,華夏幸福爲這些融資提供擔保。這些融資方式包括信託融資和租賃融資,這也是華夏幸福除銀行借款外比較常用的融資方式。
這些公告中,有2份涉及到了信託融資,共計募集資金約爲30.5億元。其中一份信託計劃是通過債權轉讓方式成立,這是華夏幸福以債權融資方式在信託領域的變通。公告顯示,京御地產將3.5億元債權轉讓給中國金谷國際信託有限責任公司(簡稱金谷信託),雙方聯合成立“金谷?東方銳銀3號集合資金信託計劃”,信託計劃的融資規模不超過13.5億元,其中優先級信託單位份額不超過9億份,中間級信託單位份額不超過1億份,次級信託單位份額爲3.5億份,次級份額將由京御地產以持有的3.5億元債權進行認購。
也就是說,在這一過程中,京御地產並沒有真實出資,而是通過債權轉讓的方式參與。該信託計劃所獲的全部資金將用於向京御地產的子公司發放貸款,用於開發“八達嶺孔雀城”四至六期項目建設。
這些只是華夏幸福融資的常見案例。實際上,華夏幸福在信託融資的途徑上包括了多種融資方式,這些信託融資已經多次出現在華夏幸福的業務公告中,它主要的方式爲股權信託融資和債權信託融資。
在債權信託融資中,其主要做法是引入信託公司,對項目子公司進行增資,佔據約一半股份,餘下的融資額,信託公司以股東身份出借,而華夏幸福將剩下的股權再質押給信託,相當於,信託公司由此控制100%的股權。
例如,5月27日公告顯示,華夏幸福與全資子公司京御房產,及三級子公司廊坊市幸福基業房地產開發有限公司(簡稱廊坊幸福基業)與平安信託簽訂協議。由平安信託發起單一信託,規模不超過10億元,其中不超過5億元向廊坊幸福基業增資,取得廊坊幸福基業41.67%股權,餘下不超過5億元向該公司發放貸款,期限爲24個月,京御房產用其所持有的廊坊幸福基業58.33%股權質押給平安信託。
這種融資方式還有很多。7月2日,華夏幸福與京御房產,及另一個三級子公司香河孔雀城房地產開發有限公司與華寶信託簽訂類似的合同,融資10億元。另外,京御地產全資子公司無錫幸福基業房地產開發有限公司還與華鑫國際信託進行合作,由後者發行聚鑫2號集合資金信託計劃,規模爲4.9億。
而除了信託之外,華夏幸福也正在其他途徑擴展它的融資渠道,包括以上這些融資途徑所獲得的資金在內,華夏幸福及其子公司相互之間的融資擔保,已經爲它籌集了超過270億元。隨着銀行對開發貸的嚴控,房地產企業從銀行融資正變得越來越困難,引入資產管理公司進行吸納債權變成了房地產企業融資的新途徑。今年初,華夏幸福通過旗下2家子公司的運作,以轉讓債權形式向中國四大資產管理公司之一的信達資產管理公司融資15億元。
華夏幸福在今年3月發佈的公告中指出,下屬子公司大廠華夏幸福基業房地產公司(簡稱大廠華夏)將其所擁有的京御地產的18.9億元債權,以15億元價格出讓給信達資產河北分公司,未來3年,華夏幸福方面每3個月會向信達資產河北公司償還一定數額款項,共需清償18.9億元債務。
“本次交易最終將爲大廠華夏的經營帶來足夠的現金儲備,本次交易以融資爲最終目的。”公告指出。有研究報告認爲,對處於高速擴張狀態的華夏幸福而言,多地新城項目同時推進使得其投資金額巨大且回首週期較長,在傳統融資渠道受限的背景下,資金問題可能會成爲公司成長的煩惱。而如今華夏幸福部分即將到期債務獲信達資產接手,並提供了較長限期,有利於解決公司短期資金壓力。
除了信達資產,與華夏幸福合作的資產管理公司,還包括北京天地方中資產管理公司、華融資產管理公司、長城資產管理公司和上海長江財富資產管理有限公司等。
在華夏幸福日前發佈的多項融資公告中,還有一項重要的融資手段,那就是通過出售名下的資產獲得資金後再通過租賃的方式獲得這些資產的使用權,在租賃期滿後華夏幸福以一定的價格買回這些資產。
比如,日前發佈的公告顯示,三浦威特將其擁有的環路管網、排水工程等資產以6000萬元左右的價格出售給廣州越秀融資租賃有限公司(簡稱越秀租賃),越秀租賃將這些設備出租給三浦威特使用,租賃期2年,年租息率在7%左右。租賃期滿後,三浦威特可以協議的價格買回這些設備。
“售後回租的方式,是盤活固定資產的一個有效方式。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析說,“對於華夏幸福基業旗下的產業運作公司而言,如果單純依賴固定資產而實現業務的擴張,那麼無形中會佔用一筆資金,對於戰略擴張而言,往往會對資金比較大。而通過售後回租的方式,將實現此類資產運用和資金獲取的兩不誤。”
今年以來,華夏幸福已經先後5次發佈子公司通過這種售後回租進行融資的相關公告,爲其融資的公司主要是外貿租賃公司、正光國際租賃和越秀租賃等。售後回租融資也成爲目前一些公司比較青睞的融資方式。
不過,雖然此類融資模式獲得制度層面的鼓勵,但包括嚴躍進等房地產分析人士都表示,房地產企業在使用這些融資方式的時候需要注意性價比的問題。
“最主要的就是租賃的價格如果設定不當,反而會拉高成本。”嚴躍進說,“尤其是在設備更新換代比較快的時候,可能會影響企業對於設備更換的進度,即難以獲得技術創新的優勢。”