隨着今年房貸新政的出臺，從嚴了多年的改善型市場被撕開了第一道口子。在如今的市場下，是堅持剛需爲王還是轉向改善型市場，成爲擺在衆房企面前的一道選擇題。

　　業內人士分析指出，至少在兩年內，剛需主導市場的現象不會改變。隨着戶型空間設計的利用率越來越高，改善型的需求並不一味追求超大戶型，未來90~120平方米的產品仍有較爲廣闊的市場。

　　新政利好改善戶型成交走高

　　剛需爲王的樓市時代持續已久，在房地產高峯期，剛需日光盤頻現，就算在低谷時期，剛需盤難現“日光”，但並不乏開盤銷售七八成的案例。剛需市場的火爆除了需求之外，和近幾年國家首套房置業的政策定調離不開關係。但隨着今年房貸新政的出臺從嚴了多年的改善型市場被撕開了第一道口子。

　　來自上海克而瑞研究中心一份研究報告，2009年~2014年上半年，十大重點企業90~140平方米中等面積段戶型產品的成交佔比從33.54%上升到45.43%，創下歷史新高。其中90~120平方米戶型漲勢更爲顯著，今年上半年佔比達到30.18%，相比2009年上半年的21.19%上漲了9.46個百分點。

　　鄭州同致行數據顯示，10月份，從商品住宅銷售面積段來看，主力軍依然爲80~90平方米和120~144平方米麪積段，這兩個面積段本月的銷量也是漲幅最高的。其中，120~144平方米的面積段10月份銷售13.81萬平方米，較9月份上升了6.04萬平方米，增幅77.7%，是10月上升幅度最大的面積段，可見改善型需求旺盛。此面積段10月的銷量佔月度商品住宅銷售面積的26.8%，銷售均價8752元/平方米。

　　合富輝煌市場首席分析師黎文江表示，中段面積產品成交比例的上升和調控政策不無關係。從2010年10月份樓市限購大幕拉開以來，二次置業的首付從五成提至六成甚至七成，貸款利率上浮10%，嚴禁第三套房貸款等，導致一部分改善型置業的需求被壓制。這就造成市場上一部分有一定資金實力的買家選擇一步到位。

　　有業內人士提出，在二次置業政策放寬後，剛需改善型市場應該被放在更受關注的位置，房企也到了面臨調整市場產品之時。

　　緊湊型、高贈送型戶型最受歡迎

　　改善型市場是否迎來了春天?有業內人士分析，鄭州市場仍然是剛需爲主導，90平方米以下的小戶型成交優勢仍然明顯，90~120平方米的比例更是佔到了三成以上，總體而言，120平方米以下的中小戶型可佔到整個市場成交量的七成左右。

　　不過，該業內人士也表示，改善型置業政策的放開，對鄭州大面積產品的存量會有所改善。但是，長期來講，鄭州剛性需求仍較長時間爲市場主力，剛需產品的存量風險不算高，剛需產品長期前景會比較廣闊。

　　此外，近幾年，市場上的小戶型不僅供應豐富，在空間利用上也越來越講究。如今的市場已經不滿足80平方米的兩房或者90平方米的小三房，以萬科爲例，去年推出了77平方米的小三房，令不少業內人士發出了一聲驚歎。

　　除此之外市場上不乏65平方米的小兩房，80平方米的小三房，甚至48平方米的三房、85平方米的四房單位。這種緊湊型並且是高贈送型戶型尤其受剛需買家的喜歡。

　　業內專家表示，開發商在設計戶型時應該講究空間的利用程度，甚至從細節考慮如何節省空間，並不太贊成一味追求大面積的行爲。“未來90~120平方米的單位應該是最有市場的面積段。”

　　在他看來，以一家三口，人均居住面積爲30平方米的規定已經不太合理，未來的房地產市場必然將以中產階級作爲主要購買力，普遍家庭上有老，下有小，把標準提至120平方米比較合理。90平方米的小三房、120平方米的小四房，這也可以滿足一部分改善型買家的需求。