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日前,世界銀行發佈中國經濟簡報將2014年的增長預測下調至7.4%,並預計2015-2016年的GDP平均增速將下降,其中,2016年將降至7.1%。
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分析人士認爲,7%的增速是不可持續的,在短期內,2015年將會是一個轉折點,過了2015年中國經濟有可能加速下行。
事實上,每一次中國經濟陷入下行週期之時,房地產跟着就由調整轉入上行,時間多則2-3年或短則1年半,中央政府通過多輪貨幣、財政、稅收、房地產、投資的政策刺激,讓房地產成爲中國經濟軟着陸的安全氣墊,平穩度過。
過去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一轍,即使是經濟與政策及政治三大背景不同環境,這五個調整週期本質上就是靠房地產與貨幣及投資雙驅動推進中國GDP10%增速,到2011年-2014年的平均增速預計7%-7.5%。
中國國家行政學院決策諮詢部研究員王小廣表示明年樓市可能迎來最困難時期。
王小廣說,樓市下行,政府不會再來一次不負責任的泡沫,那樣很容易造成不可收拾的局面。他認爲本次房產調整歷時至少5-10年,而這期間的房產市場可能會起伏不定,但總體來說是全面下行的。初步預測,包括今年在內的未來三年將是房產市場最困難的時期,會有大部分的中小房地產商面臨破產倒閉。
國家統計局發佈數據顯示,9月份70大中城市房價環比無一上漲,除廈門新建商品住宅價格環比持平外,其餘城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降,創下了歷史紀錄。分析人士亦表示,最近一年買房的人大部分都虧了。
現在來看,2014年已進入最後兩個月,那麼2015年房價會跌嗎?
近日,著名投行中金公司發佈了深度報告,對中國房地產業在2015年的走勢進行了詳盡的預測,總結出20條重大行業趨勢預測結論。
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1、未來供給面趨收縮,投資活動趨保守,新開工收縮,2015年供應下降5%。
房企減少拿地、放緩開工節奏等戰略收縮已成既定事實,存貨積壓、現金流緊張、負債率攀升讓開發商放慢擴張步伐。
數據顯示,1-9月份,房地產開發企業土地購置面積2.40億平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份縮窄1.4個百分點;土地成交價款6781億元,同比增長11.5%,增速下降1.3個百分點。9月份土地市場需求仍未見明顯起色。
針對目前樓市庫存量大、消化時間長的問題,任志強此前認爲,不是所有的庫存都能消化,有些庫存可能再過10年也消化不了,比如鄂爾多斯(行情, 問診)這樣沒人的地方,庫存就一直都消化不了,但在全國統計中,庫存總量會逐漸累積起來。
從總的庫存量的情況看,和今年減少的銷售量來看,再加上政府提供的住房銷售情況來看,今年至少到7月份爲止,我們的總需求並沒有下降,而且應該還是在上升的。
從2011年十二五計劃開始提出建3600萬套保障性住房,2012年計劃籤任務書開始建設,2013年下半年就開始大量的進入市場,這一部分的量是非常大的。現在看,如果按5年計劃3600萬套,意味着每年要700萬套。加上棚改又增加了1200萬套。
任志強提到,在2013年以前,每年開發商建設的房子也就是700多萬套,意味着保障性住房等於翻了一倍的供應量,所以纔會有大量的庫存出現。因爲保障性住房要有人住的話就會分流一部分購買能力,也分流一部分消費需求。
2、行業庫存去化週期在年底出現改善跡象。
前幾年各地熱衷於開發房地產,如今,樓市供應速度已快於銷售速度,而住房庫存也悄然翻倍。
統計顯示,截至今年8月末,商品房待售面積56160萬平方米,與低點時(2012年3月全國商品房待售面積爲30122萬平方米)相比,增幅達到86.4%。過去兩年多,全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比,最近4年來,全國商品房庫存增加了約190%。
截至8月底,全國35個城市新建商品住宅庫存總量爲26931萬平方米,環比增長1.3%,同比增長22.6%。35個城市新房去化週期爲17.5個月。
近幾年來市場供應量迅速上升,主要由3個原因所致。首先,爲應對金融危機,2008年國內釋放大量流動性,但由於實體經濟不振,大量的資金直接或間接地進入了房地產領域。
其次,2011年1月26日,我國推出了調控樓市的新國八條,祭出限購和限貸政策,並使得全國40多個城市開展限購。受此影響,投資房地產的形式也發生了變化,從直接購買房產過渡到購買房地產信託等。這些資金又進入房地產開發投資領域,成爲供給資金。
第三,從2011年開始,地方政府對土地財政的依賴程度明顯提高,土地出讓的速度加快,使得供給端的增長速度很快。
3、資金價格方面,預計2015年實際利率平穩回落,回落速度緩於2012年
根據中金宏觀組預測,2015全年將有兩次降息,而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預測:2.0%),意味着實際利率在2015年將呈現穩步小幅回落趨勢,回落速度緩於2012年,而實際利率與房價負相關,預示着2015年房價平穩。
預計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長,新增信貸額達9.5萬億元。按照過往經驗,新增信貸的15%-20%將用於按揭貸款投放,加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度,估計全年新發放按揭貸款將在3.4萬億元左右,同比增長14%,將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億元。
4、2013年開始,中國房地產市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代,標誌性事件是戶均1套房的實現。
自1998年住房制度全面改革以來,中國住房市場化程度不斷提高,住宅投資增速明顯,住房供給規模快速增加。1998-2013年,中國城鎮住宅投資額由4311億元增加到58951億元,年均增長19%。城鎮居民住房條件明顯改善,人均住房建築面積從1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。
在城鎮商品住房市場不斷髮展,居民住房水平不斷提高的同時,我國住房保障體系逐步建立並不斷完善。特別是進入十二五時期以來,保障性安居工程建設加快推進,住房保障受益羣體持續擴大。
截至2012年年底,中國累計用實物方式解決了3100萬戶城鎮家庭的住房困難,覆蓋面達到12.5%。如果十二五期間能順利完成3600萬套保障房新開工任務,到2015年年底,全國就可以累計用實物方式解決5178萬戶城鎮家庭的住房困難,城鎮家庭保障覆蓋面將達到20.4%。
屆時中國住房市場結構會發生很大變化,政府在解決城鎮中低收入家庭住房困難方面將發揮更積極的作用。
但未來住房潛在需求將逐年下降,市場重心轉爲改善+保障,調控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉爲鼓勵住房消費、防範房地產市場風險。