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-本報記者王麗新
“現在幾乎所有的房企都面臨着銷售業績和回籠資金的壓力,在當前市場中,房地產企業現金流都不輕鬆。”某房企高層向記者如是透露。
事實上,《證券日報》記者從中原地產獲得的一份報告顯示,今年前10個月,10家標杆房企共計融資1111.5億元,相當於去年全年融資金額的85%,其中海外融資規模達740.14億元,佔融資總額的66.6%,而國內融資佔比僅爲33.4%。
值得注意的是,日前,美聯儲宣佈從11月份起結束量化寬鬆政策。對此,中原地產首席分析師張大偉向記者表示,這將會導致房企的融資成本和匯率風險大大增加。此外,此前巨量的融資規模也將導致房企資金鍊緊張,甚至有可能出現違約的情況。
海外舉債規模攀升
據中原地產監測數據顯示,上述納入統計的10家標杆房企分別爲萬科地產、保利地產、招商地產、金地集團、雅居樂、中海地產、恆大地產、富力地產、綠城中國以及華潤置地。
事實上,據中原地產監測數據顯示,今年5月份以來,10家標杆房企融資規模開始縮減,但儘管如此,截至10月底,10家標杆房企共計融資1111.5億元,相當於去年全年融資金額的85%。
而從房企融資規模分佈來看,今年前10個月,富力、雅居樂、招商地產的融資金額較高,其中,富力融資額達206億元,招商地產融資額超過180億元,而華潤置地融資額則高達280億元。
值得一提的是,從房企海外融資規模來看,據中原地產研究中心監測,今年前10個月,10家標杆房企海外融資規模達740.14億元,佔融資總額的66.6%,而國內融資佔比僅爲33.4%。
張大偉表示,今年5月份以來,房企海外融資成本明顯增加,大部分企業發行的美元優先票據債,成本已經上漲到7%以上,開發商的資金成本負擔加速上漲。而隨着央行“930新政”的發佈,房企從銀行渠道獲取開發貸款將得到更多支持,尤其是有市場前景的項目的合理融資需求。
“錢荒”窘境或加劇
“爲現有債務再融資”、“爲現有及新增物業發展項目包括土地款及建築費提供資金”、“用作其它一般企業用途”,這幾大目的一般是上述房企海外融資的一致性用途。
而從標杆房企的融資規模波動情況來看,除了受QE影響,能夠實現上述幾大目的,成功獲得海外融資的時候,往往是中國房地產市場走勢較強之際。
而今年3月份以來,全國房地產市場都較爲低迷,房企的存貨週轉速度減慢,銷售現金回籠較難且慢。而在此背景下,美聯儲又宣佈從11月份起結束量化寬鬆政策。
對此,有業內人士稱,美國QE3的退出,融資成本的走高等多重因素加大了房企去海外融資的難度。同時,將使房企的資金鍊進一步承壓。
更爲值得注意的是,張大偉認爲,QE3的退出必然會帶來美元走強,美元持續走強,對中國的衝擊非常大。對房地產行業來說,這將會導致房企的融資成本和匯率風險大大增加。此外,此前巨量的融資規模也將引發房企資金鍊緊張,甚至有可能出現違約情況。
而國際熱錢流出中國市場後,將會加劇房企“錢荒”的窘境,房地產市場也將面臨頹勢風險,甚至加快中國樓市進入“白銀時代”的速度。
鑑於此,張大偉透露,由於房地產行業已經成爲競爭激烈的紅海,行業利潤率下降,傳統粗放式的“造房”已經不能完全滿足行業發展的需要,企業要獲得利潤,就必須超越產業競爭,進行戰略性的開發新業務。而目前很多房企開展多元化業務,包括加快海外擴張步伐,這從某種程度上反映了標杆房企對未來政策及市場變動風險的顧慮。