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濟南樓市前景如何?11月3日,在市委、市政府新聞發佈會上,市統計局副局長、新聞發言人苑子建曬出了濟南前三季度的“樓市數據”。今年前三季度,濟南商品房新開工面積達999.7萬平方米,增長13.4%;待售面積111.3萬平方米,增長16.7%。他認爲,濟南的房地產需求主要集中在結婚置業等三大類,投資需求比例很小,未來濟南房價出現波動是常態,但幅度不會太大。
說起濟南的房地產市場發展進程,2004年是個難以忽視的時間節點。就是在那一年,濟南的房地產投資突破100億元。但彼時,和濟南有着較強可比性的南京早已邁入“房地產投資過百億時代”整整6年。這一現象,也被業內視爲濟南房地產市場發展起步較晚的力證。而且,在2004年之後,濟南的房地產市場發展速度也並不快,從100億元到200億元,濟南走了4年。
直到2007年起,濟南房地產投資才進入一個加速發展階段。在2008年,房地產投資突破200億元,之後樓市開始以“每年上一個百億臺階”的速度狂飆突進,到2013年,突破700億元大關。
伴隨着樓市的升溫,房價也在不斷上漲。就在不久前,濟南的住宅銷售價格經歷了一次連續21個月的環比增長。可是,這一持續的增長在今年二季度戛然而止。
國家統計局公佈的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,濟南自今年4月份環比持平後,出現了連續5個月的環比下降。“房價下來了,我準備等價格再降一點就買房。”攥着手裏不多的存款,25歲市民小周的欣喜溢於言表。而另一邊,老人康榮(化名)卻開始擔憂。今年,他本想賣了房子給要在北京買房的兒子交首付,可“房價形勢不好”,他猶豫了,想等等看。
小周和康榮的這一喜一憂,折射市民心態。“買了房子的人希望房價不斷上漲,還沒買房的則希望房價不斷降低。可這都是不理智的。”苑子建說,不同城市間的房地產市場步入了不一樣的調整已成共識,這是市場自身內生調整的需求,也是一種正常的理性迴歸反應,主要是市場這隻無形的手在起作用,是市場供求關係的改變主導了不同城市間不同的調整幅度,房價出現短期波動也沒有必要過度緊張、糾結,畢竟,“沒有隻升不降的(房地產)市場,也沒有隻降不升的市場”。但儘管如此,市民還是想知道,未來濟南樓市的發展前景究竟怎樣?
在正式回答這個問題之前,苑子建“曬”出了今年前三季度濟南樓市的一系列數據:商品房新開工面積達999.7萬平方米,增長13.4%,高於全省(-11.5%)、全國平均值(9.3%);銷售面積爲575.6萬平方米,增長7.3%,比上半年(13.6%)回落6.3個百分點,但仍高於全省(-9.3%)、全國平均值(8.6%);銷售額424.2億元,增長8.1%,高於全省(-2.8%)、全國平均值(-8.9%);待售面積111.3萬平方米,增長16.7%,低於全省(27.6%)、全國平均值(28.0%);房地產開發企業到位資金1096.7億元,增長16.4%,也高於全省(-0.6%)、全國平均值(2.3%)……
從數據來看,濟南商品房待售面積不小,而且增速也達到了16.7%。“但這111萬平方米的(商品房)待售面積,放到全國看是個什麼概念呢?僅佔全國的0.19%,佔全省的3.4%。”苑子建說,從前三季度濟南房地產的上述一系列指標中可以看出,今年以來濟南房地產與全盛全國保持着一個相反的走勢,“表現得更好、更理性一些”。苑子建表示,在濟南,大家的買房需求主要還是集中於結婚置業需要買房、改善居住條件需要買房以及來濟就業、創業需要買房這三大類,出於投資需求這種不是因“剛需”而買房的比例很小。“未來濟南的房價出現波動也是常態,但幅度不會太大。”苑子建說,造成房價上漲的根本動力是不斷增長的需求,也就是通常所說的“剛需”,而房子的價格實際上就是由供求關係決定的,其形成的原因並不複雜,“如果求大於供,房價就會緩慢上升;如果供大於求,房價就會下降”,因此,房價出現波動其實是一種很正常的經濟現象。在苑子建看來,短期來講,房價環比下降會對經濟運行產生一定壓力,但從長遠來看,則既有利於房地產市場本身的健康運行,也有利於經濟可持續健康發展。如今,我國的工業化和城鎮化還沒有完成,濟南去年的人口淨流入率比例是12.4%,城市的承載能力也在不斷增強。“城市的發展空間還是很廣闊的。”他說。
據媒體此前報道,國家統計局發佈的“2014年1-8月份全國房地產開發和銷售情況”數據中顯示,截至8月末,全國商品房待售面積爲56160萬平方米,比7月末增加930萬平方米。若按今年前8月的銷售速度,去化週期爲10個月左右。
對比歷史數據可以發現,自2012年4月以來,上述指標已經連續29個月保持上漲。其中,與低點時(2012年3月全國商品房待售面積爲30122萬平方米)相比,最近2年多來,全國商品房待售面積增幅達到86.4%。
啥是“商品房待售面積”?根據統計局的口徑,“待售面積”是指房地產開發企業已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積,該指標通常被理解爲房屋庫存。按照上述理解,過去兩年多,全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比,最近4年來,全國商品房庫存增加了約190%。(完)