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2014年10月,中國百城價格指數統計,武漢住宅樣本平均價格7893元/平方米,較上月降低0.99%,連續第6個月下降。不過,在連續兩個月下跌1.58%、1.39%後,樓市新政的積極作用有所體現,上月跌幅縮小到1%以內。全國100個城市(新建)住宅平均價格爲10629元/平方米,環比上月下跌0.4%,同比來看,全國100個城市住宅均價與去年同月相比下跌0.52%。
平均去化率提高4.3%
“10月份,我們樓盤加推,300套房源,一下就銷售了170套,去化率明顯好於上半年。”昨日,漢陽一樓盤負責人顯得很興奮,開玩笑地說,“看來今年年終獎有着落了。”
數據監測顯示,武漢市10月推盤14次,較9月減少一半,累計推出3613套,當日銷售1928套,平均去化率53.3%,較9月的49%提高4.3個百分點。10月紐賓凱、漢北大全景、幸福灣等5個新盤,平均去化在六成以上,明顯好於老盤加推。
上半年,武漢市場開盤整體去化不佳,大多數樓盤存貨較多,加上2009年城中村舊城改造加速後開工的項目不斷入市,百萬體量甚至200~400萬平米的項目也不鮮見,且地段配套也不差,因此有效抑制了所在區域的房價上漲幅度。
不過,二套房貸款新政極大地刺激和釋放了改善性需求,也加速了一些投資型買家出手,對市場成交的推動力有望持續到年底,這也奠定了第四季度成交量居高不下、價格止跌回穩的總體基調,在此前提下,此前低開或旺銷的樓盤開始小幅加價,特別是新建或即將開通地鐵附近的項目。但基於房貸優惠幅度有限,且市場供應量大、區域競爭激烈,年內大幅漲價可能性很小,這也有助於自住需求的買房人理性擇房。
前10個月武漢住宅成交13.9萬套
同期,在多重利好推動下,樓市市場供需旺盛,2014年10月,武漢住宅成交2.01萬套,較9月1.68萬套增加19.6%,這也打破了9月剛剛創下的武漢樓市單月成交紀錄。前10個月,武漢住宅成交已破13.9萬套,距離2013年曆史高點15.9萬套僅有2萬套距離。李國政認爲,從目前市場成交的勢頭判斷,2014年武漢樓市再創新高問題不大。
與此同時,房價仍舊是置業者最關心的問題,李國政分析認爲,隨着各項政策的落地實施,各類需求釋放或將促進市場回暖,但在高庫存以及全年銷售業績壓力等因素影響下,四季度房企仍將會以去庫存爲主,價格降幅或將逐步收窄。
9月15日,“鄂六條”出臺;9月24日,武漢全面取消樓市限購政策;9月30日,央行限貸鬆綁;10月13日,武漢公積金二套房新政出臺。在短短一個月的時間內,武漢迎來四道救市政策,力度前所未有,樓市成交與信心得到強力支撐。至此,在武漢買房的限購門檻全部取消,而貸款問題也得到緩解,特別是商貸二套房認定標準,直接由此前的7成首付、1.1倍利率,降低爲3成首付、基準利率,極大的刺激了改善性買家的熱情。
未來,資金支持仍將是影響四季度房地產市場走勢的關鍵要素。隨着央行住房金融政策和地方財稅政策的出臺,房地產政策環境發生重大變化,特別是央行限貸政策調整或將進一步改變市場預期;但最終各商業銀行執行最新住房金融政策情況將是影響市場量價的關鍵。