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9月底央行發佈了進一步做好住房金融服務工作的通知,鼓勵銀行業金融機構發放住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
MBS指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來,形成一個抵押貸款資金池,利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券,並由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。發行券商會將抵押集合體所產生的本金與利息轉移支付給MBS的投資者。
發行MBS的重大意義集中在盤活整個房地產市場的存量資金。銀行可以通過資產表外化騰挪出信貸空間,更好地支持實體經濟。
其實,我國從2005年正式啓動MBS試點。據悉,當時建行作爲發起機構的國內首單個人住房抵押貸款證券化產品——“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”進入全國銀行間債券市場。但由於監管部門對美國次貸危機教訓心存擔憂,所以,2008年後,包括MBS在內的資產證券化試點陷入停滯狀態。
形成鮮明對比的是,美國MBS發展異常火熱。歷史數據顯示美國MBS餘額從1980年的111億美元大幅增長,2007年時已經高達9.3萬億美元,極大地促進了美國金融市場和房地產市場的發展。
如今,重啓MBS一個月時間過去了,房貸資產證券化雖然理想豐滿,但目前來看其對市場的吸引力並不大。一方面銀行的積極性不高,另一方面對投資者的吸引力也不足。
究其原因,在房地產市場下行壓力仍然很大的情況下,銀行非常謹慎。而由於MBS期限多在20~30年間,宏觀經濟和政策、失業率、房價水平等諸多因素存在較大不確定性,很大程度影響了其流動性。在收益率方面,其與市場其他收益率較高的理財產品相比沒有明顯的優勢等等都成爲制約MBS發展的因素。不僅如此,由於配套制度尚不完善,缺乏某些交易的法律框架,MBS大發展仍需時日。
雖然,有人擔心目前我國房地產市場正在調整的背景下,過快推行MBS有產生金融風險的可能值得關注,但是在當前M2存量巨大的情況下,拓寬融資渠道需要推行資產證券化。因此,MBS必須在注意風險的情況下推進發展。
不過,目前來看房貸證券化發展有待完善。而要疏通MBS發展道路,讓其健康推進,一是要進一步完善相關政策,完善相關法律框架,爲MBS創造健康發展的環境,二是加強監督和管理,加強對銀行的監督和管理以及對購房者的資格審查,以防範房地產金融泡沫風險;三是推進利率市場化,讓市場規律指引金融市場發展。四是打破剛性兌付,提高MBS資產的吸引力。五是完善市場信用評級市場,幫助投資者判斷資產證券化產品的風險,以助其科學的決策,避免一定的風險。文/齊慶華