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隨着房地產債券融資市場的放開,房地產企業又迎來了新一輪在資本市場融資的契機。
10月28日晚間,招商地產發佈公告稱,將公開發行 A 股可轉換公司債券,本次可轉債的發行總額不超過80 億元,具體發行金額將提請股東大會授權公司董事會在上述額度範圍內確定。
此次招商地產擬發行可轉債的存續期限爲6年,每張面值爲100元,按面值發行,發行年利率不超過3.0%,每年付息一次,而扣除發行費用後的資金用途,將分別用於旗下正處於開發過程中的5個項目。
招商地產表示,在不改變本次募投項目的前提下,公司會根據項目的實際需求,對上述項目的募集資金投入順序和金額進行適當調整,募集資金不足部分由公司自籌解決。
對於此次招商地產的可轉債發行方案,相關分析師認爲,在目前房地產再融資環境鬆綁的背景下可行性極高。對這家公司而言,最直接的就是低成本優勢,由於可轉換債券有可以轉換爲股票的期權,此次每年3%的票面利率不僅低於普通企業債券的利率,也低於同期的銀行貸款利率。
而且由於轉換期權的存在,也使得投資者願意接受較低的債務利息,進而大大節省公司的現金流,減輕整個公司的財務負擔。
同時在操作方式上也更靈活。一般而言可轉換公司債券都有附加條款及其他一些權利設計,因此招商地產可以根據自身財務狀況和市場情況,合理運用這些條款和操作技巧,由此來安排更爲合理的融資政策,降低融資風險。
對投資者來說,招商地產此次的可轉債方案也具有較大吸引力。由於可轉債有固定的利息,到期不轉股則由發行人兌付本息;另外,此次招商地產可轉債股票還有着看漲買入期權,這也能給投資者帶來頗豐的收益;而通過行使轉換期權,可轉債投資者今後還可以分享招商地產業績增長和股價增長帶來的好處。
招商地產此次再度發佈融資方案,一個直接原因就是當前恰逢房地產行業調控政策的窗口期。近期諸如分類調控、央行釋放流動性、放鬆限購限貸等措施隨之而出,正是基於管理層對於房地產行業“鬆綁”的理念。
而今年以來,招商地產在資本市場也早已開始了由內而外的調整佈局。先是5月20日,招商地產發佈股權激勵方案,向內部149位員工授予1633.53萬購股期權,將核心員工的利益與股東利益、公司利益連接在一起,從而優化了公司內部治理。
隨着9月份房地產債券融資市場的放開,招商地產又抓住契機,於9月28日宣佈擬發行累計總額不超過50億元的中期票據,該項方案已在10月24日獲公司股東大會通過。
再加上此次宣佈以可轉債方式進行融資,招商地產可謂正好趕上國內房地產融資鬆綁的良機。
今年9月初,監管層開始向部分債券承銷機構傳達了房地產行業的最新政策動向,將允許上市房企在銀行間市場發行中期票據。而在9月30日發佈的房貸新政中,央行不僅強調商業銀行在信貸上支持房企的合理融資需求,更首次提出支持房企發行債務融資工具。
這意味着上市房企在銀行間市場發行票據在暫停近五年後再次開閘,同時國內房地產融資也由此逐漸實現從“堵”向“疏”的轉變。
市場分析認爲,房企在資本市場進行正常融資,是其正常的需要,也是一種去行政化行爲,這與新一屆政府對房地產市場逐步市場化和法制化的作法,如逐步取消限購、採取登記制度一脈相承。
另外,此次房地產行業再融資放開後,上市房企可通過更多的股權融資重構財務槓桿,優化負債結構,並且股權層面的融資槓桿重新釋放,也將爲房地產行業帶來更長久的發展空間。
更重要的是,目前整個宏觀經濟受到房地產下行的拖累,通過對房地產開發商重開新的融資渠道不僅能降低房地產商的融資成本,對當前的經濟也有一定的正面影響。
有分析就指出,從宏觀調控的角度出發,放開房企融資無疑也是一種正面行爲,這對於銀行間債市而言,上市房地產企業發行債券,可以增加直接融資的數量,以更透明化的債券取代影子銀行等高風險產品,也是對金融環境的一個淨化。